oddajanje poslovnega prostora

[ansaj]

S.p. bi oddal poslovni prostor in delavnico v najemu podjetju. Ali za najemnino izda račun in obračuna DDV'

[slovan]

Če oddaja nepremičnino, ki je v poslovnih knjigah s.p.-ja:
- izda račun;
- DDV: poglejte 44. člen in 45. člen ZDDV: delni copy:
Oprostitve za določene druge dejavnosti
44. člen
(druge oproščene dejavnosti)
Plačila DDV so oproščene tudi naslednje transakcije:
1. zavarovalne in pozavarovalne transakcije, vključno s povezanimi storitvami zavarovalnih posrednikov in zastopnikov;
2. najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
- nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v
počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju;
- dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil;
- dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev;
- najema sefov;
Itd.

45. člen
(pravica do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami)
(1) Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena v 2., 7. in 8. točki 44. člena tega zakona, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji.
(2) Davčni zavezanec obračuna DDV v skladu s prvim odstavkom tega člena, če z najemnikom oziroma kupcem nepremičnine pred opravljeno dobavo davčnemu organu predložita vsak svojo izjavo v elektronski obliki.

Torej obračun DDV-ja je odvisen od tega ali ste vi zavezanec za DDV in ali je najemojemalec davčni zavezanec in ima pravico do velotnega odbitka DDV.

lp

[ansaj]

Hvala za odgovor, najemodajalec in najemojemalec - oba sta zavezanca za obračun DDV.

[slovan]

Torej če ima vaš najemojemalec pravico do celotnega odbitka "vhodnega ddv-a" potem podata oba istočasno izjavo na DURS - v tem primeru boste obračunali DDV na izdani fakturi.

Če pa se ne bosta dogovorila o obračunu DDV, potem boste na računu pač navedli člen in točko zakona, po katerem DDV-ja niste obračunali. Vendar pa morate vedeti, da s tem opravljate neobdavčljivo dejavnost in v primeru, da ste pri nabavi/nakupu nepremičnine odbijali DDV, boste morali popraviti odbitek DDV-ja.

lp

[ansaj]

Hvala za pojasnilo.
Nepremičnino bomo kupili na dražbi, kjer na ceno plačamo še 2% davek od prodaje napremičnin, tako pravi stečajni upravitelj.

[slovan]

Torej jo boste šele nabavili (2% davek od prometa nepremičnin se v večini primerov plača za nepremičnine, ki niso nove oziroma je od prve uporabe minilo več kot 2 leti.). Po nakupu jo pa boste dali v najem. Poglejte SRS 6: naložbene nepremičnine (so nepremičnine, ki so namenjene pridobivanju prihodkov v obliki najemnin, itd.).

lp

[novica]

Še to: če boste oddajali brez DDV in bodo prihodki iz tega naslova vsaj 1% vseh prihodkov, boste pri obračunu DDV morali upoštevati odbitni delež. lp

[ansaj]

Hvala za odgovore.

[slovan]

Še to: če boste oddajali brez DDV in bodo prihodki iz tega naslova vsaj 1% vseh prihodkov, boste pri obračunu DDV morali upoštevati odbitni delež. lp

Samo za "debato"!
Ni čisto tako. Davčni zavezanec ima še vedno možnost, da odbija DDV ločeno za obdavčeno in oproščeno dejavnost,za katero ima pravico do odbitka, vendar mora v svojem knjigovodstvu zagotoviti ustrezne podatke (poglejte 1. odstavek, 1. alinea 105. Člena Pravilnika o izvajanju ZDDV – uporaba ključev za porazdelitev odhodkov/stroškov, kjer je osnova za razdelitev vsebinsko povezan element-mogoče struktura prihodkov itd.). To pomeni, da pride v poštev odbitni delež v primerih iz 2. in 3. alinee Pravilnika: en odbitni delež ali več odbitnih deležev takrat, ko ne more zagotoviti podatkov.
V gornjem primeru bo nepremičnina samostojna enota (verjetno tudi lokacijsko ločena od sedeža s.p.-ja) in menim, da se v takem primeru lahko zagotovijo ločeni podatki.

Copy:
65. člen Zakona o davku na dodano vrednost
(odbitni delež)
(1) Za blago in storitve, ki jih davčni zavezanec potrebuje tako za transakcije, pri katerih DDV lahko odbije v skladu s 63. členom tega zakona, kot za transakcije, pri katerih DDV ne sme odbiti, se lahko odbije samo tak delež DDV, ki se pripiše prvim transakcijam. Ta delež se določi v skladu s tem členom za vse transakcije, ki jih opravi davčni zavezanec.
(7) Ne glede na prvi odstavek tega člena, lahko davčni zavezanec določi odbitni delež ločeno za vsako področje svoje dejavnosti, če vodi ločeno knjigovodstvo za vsako področje dejavnosti in če priglasi izbran način določanja odbitnega deleža davčnemu organu. Davčni zavezanec lahko začne izračunavati odbitni delež v skladu s tem odstavkom v prvem davčnem obdobju, ki sledi davčnemu obdobju, v katerem je svojo izbiro priglasil davčnemu organu, če je davčni organ prejel priglasitev vsaj 15 dni pred začetkom novega davčnega obdobja, sicer pa z začetkom naslednjega davčnega obdobja. Davčni zavezanec mora izračunavati odbitni delež v skladu z načinom, ki ga je izbral v skladu s tem odstavkom, najmanj 12 mesecev. Če davčni zavezanec želi ponovno spremeniti izbrani način določanja odbitnega deleža, mora tudi to spremembo priglasiti davčnemu organu. Davčni zavezanec predloži priglasitev davčnemu organu v elektronski obliki.

105. člen Pravilnika o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost
(Opravljanje obdavčene in oproščene dejavnosti)
(1) Davčni zavezanec iz prvega odstavka 65. člena ZDDV-1 lahko uporabi eno od naslednjih možnosti:
– odbija DDV za obdavčeno dejavnost in oproščeno dejavnost, za katero ima pravico do odbitka DDV po dejanskih podatkih, če v svojem knjigovodstvu ali zunaj knjigovodski evidenci zagotovi podatke o celotnem zaračunanem DDV (na prejetih računih in ob uvozu) in znesku DDV, za katerega se prizna pravica do odbitka;
– določi znesek DDV, ki ga sme odbiti, z uporabo odbitnega deleža v skladu s 65. členom ZDDV-1 za celotno dejavnost, če ne more zagotoviti podatkov na način iz prve alineje tega odstavka;
– določi znesek DDV, ki ga sme odbiti, z uporabo več odbitnih deležev, ločeno za vsako področje svoje dejavnosti v skladu s sedmim odstavkom 65. člena ZDDV-1. Področje dejavnosti po tej alineji pomeni katero koli raven dejavnosti zavezanca po standardni klasifikaciji dejavnosti ali organizacijsko enoto zavezanca (kot npr. dislociran obrat, poslovna enota ipd).

lp

[ansaj]

Hvala za izčrpna pojasnila, moram priznati, da ni enostavno. S.p. bo kupil nepremičnino izključno za namene oddajanja v najem (vsaj na začetku), je tudi na drugi lokaciji. Sama najemnina bo več kot 1% vseh prihodkov. Ali v takem primeru lahko enostavno izda račun, obračuna DDV, najemojemalec je zavezanec za DDV.

[adut]

Lahko, toda še prej morata oba, najemodajalec in najemojemalec, dati izjavo na DURS - obrazec DDV-Iz.
Svetujem tudi, da si med sabo izmenjata potrdilo o oddani izjavi, da ne bo kakšnih problemov pri morebitni kontroli.

[slovan]

Sama najemnina bo več kot 1% vseh prihodkov. Ali v takem primeru lahko enostavno izda račun, obračuna DDV, najemojemalec je zavezanec za DDV.

"dnevni red":
- sklenitev pogodbe o najemu.... (npr. oktober 2013, 15.10.)..najem od 01.11.2013 dalje; v kateri sta se tudi dogovorila o obračunu DDV-ja na podlagi izjave obeh pogodbenih strank;
- predložitev izjave na DURS: 15.10.2013 ali pa 16.10.--oziroma preden se začne najem (pred 01.11.);
- izdaja računa z obračunanim DDV-jem: 01.11. oziroma v skladu s pogodbo (če plačuje v začetku meseca za tekoči mesec je to prvega v mesecu; če plačuje zadnjega v mesecu za tekoči mesec je to zadnji v mesecu-npr. 30.11. za november);
- vključitev v obračun DDV-ja za mesec november (v obeh primerih) oziroma v trimesečni oktober-december, če ste trimesečni zavezance.

Še nekaj: navajate, da je najemojemalec zavezanec za DDV: glede na zakon je pomembno, da je zavezanec za DDV s pravico do celotnega odbitka DDV-ja. Namreč lahko se zgodi, da le-ta opravlja tako obdavčljivo kot neobdavčljivo dejavnost in uporablja pri odbitku takoimenovani odbitni delež. V takem primeru ne more podati izjave, zato obračun DDV-ja pri najemnini in na izdani fakturi ne pride v poštev in boste morali izdati račun brez DDV (oprostitev v skladu z 2.točko 44. člena ZDDV.....) in boste morali ravnati v skladu s 65. členom ZDDV oziroma 105. členom Pravilnika (glejte prejšnji klepet...)
lp