Nakup dela nepremičnine kot s.p.

[joze.m.mlakar]

Pozdravljeni!

Sem samostojni podjetnik, in sem že sedaj 50% lastnik nepremičnine (hiša), v kateri opravljam tudi dejavnost. Trenutno vse račune plačujem kot fizična oseba, en del računov pa uveljavljam kot strošek s.p. (glede na sklep o razdelitvi stroškov). Ker ima hiša precej majhno uporabno neto površino je dejansko 50% uporabljam za opravljanje dejavnosti.

Sedaj se zanimam za nakup drugega dela hiše (ostalih 50%) - nepremičnino pa bi kupil na s.p., kot s.p. bi vzel tudi kredit za nakup.

Zanima me:

* je to možno?
* kateri stroški se upoštevajo kot stroški s.p.? (obresti kredita?)
* kako je z DDV, če se kupuje od fizične osebe? S.P. je davčni zavezanec.
* kako je z amortizacijo nepremičnine? (kakšna je doba, znesek?)
* kaj se zgodi po recimo 20, 30 letih, ko s.p. zaprem? Ali takrat od s.p. nekako odkupim nepremičnino nazaj?

Hvala za vsa pojasnila.

LP,
Joc Mlakar.

[joze.m.mlakar]

Pozdravljeni!

Res nihce nima informacij v zvezi s tem? Kaj pa vsaj kaksen nasvet kam naj se obrnem, da bi pridobil te informacije?

Hvala lepa in lep dan se naprej!

Joc

[slovan]

Povzetek vašega vprašanja, ki se nanaša na nepremičnino:
- ste kot fizična oseba lastnik 50% nepremičnine (Jože Mlakar);
- bi kupili kot s.p. (zasebnik - Jože Mlakar s.p.)) preostalih 50%-ov od tretje fizične osebe (torej ne od vas kot fizične osebe);
- za nakup bi s.p. najel posojilo pri banki.

1) lahko najamete posojilo za nakup (ali boste dobili posojilo pri banki pa je odvisno od nje);
2) kot strošek s.p.-ja se nanašajo vsi stroški, ki so povezani s posojilom: stroški odobritve, morebitna provizija in stroški obresti od pridobitve do dokončnega odplačila;
3) fizična oseba vam proda neprmičnino z davkom od prometa nepremičnin (saj ni zavezanka za DDV);
4) amortizacijsko stopnjo določite glede na dobo koristnosti nepremičnine; davčno priznana stopnja za nepremičnine je 3%. Osnova je nakupna vrednost - vendar pa morate upoštevati tudi vrednost zemljišča (nepremičnina je sestavljena iz: stavbe in pripadajočega zemljišča). In to zemljišče upoštevate pri določanju preostale vrednosti nepremičnine za potrebe obračuna amortizacije. Več si poglejte v SRS 1.52 (smiselna uporaba, kolikor nimate podatka o vrednosti pridobljenega zemljišča);
5) Kaj se zgodi v daljnji prihodnosti (tega vam ne bo znal nihče napovedati): trenutna ureditev je v:
- 50.členu zakona o dohodnini :ta se nanaša na prenos v gospodinjstvo med opravljanjem dejavnosti;
- 51. členu zakona o dohodnini; ta se nanaša na primer prenosa nepremičnine v gospodinjstvo ob prenehanju dejavnosti.

lp

[joze.m.mlakar]

Slovan, hvala za ta izhodišča in razlago. Pogledal bom še omenjene člene, in se oglasim nazaj.

LP,
Joc.

[joze.m.mlakar]

5) Kaj se zgodi v daljnji prihodnosti (tega vam ne bo znal nihče napovedati): trenutna ureditev je v:
- 50.členu zakona o dohodnini :ta se nanaša na prenos v gospodinjstvo med opravljanjem dejavnosti;
- 51. členu zakona o dohodnini; ta se nanaša na primer prenosa nepremičnine v gospodinjstvo ob prenehanju dejavnosti.

Po pregledu SRS 1.52 in 50. ter 51. člena mi še vedno ni povsem jasno. Saj ta dva člena govorita (kot razumem) o zadevah, ki bi jih jaz iz moje "lasti" dal v podjetje. Pri meni pa gre dejansko za nakup, kjer jaz še nisem lastnik.

Morda pa samo ne razumem. Mi lahko prosim "po kmečko" razložite kaj to dejansko pomeni za finance? Ali to pomeni, da če jaz čez dvajset let zaprem s.p. in se upokojim, nihče pa ne bo s.p. -ja nadaljeval, da se mi bo preostali znesek hiše določil kot moj dohodek in bom od tega plačal dohodnino (41% ali koliko je že)? To bi bilo grozno.

Hvala,
Joc.

[slovan]

SRS 1.52 določa način evidentiranja nakupa nepremičnine (zgradba in zemljišče) in nima povezave z 50. in 51. členom zakona o dohodnini.

Ta dva člena se nanašata na prenos premoženja iz gospodinjstva v podjetje IN prenos premoženja iz podjetja v gospodinjstvo in upoštevanje transfernih cen (tržne cene v trenutku odtujitve/prenosa). Razlika med njima je, da v primeru prenosa ob prenehanju dejavnosti veljajo nekoliko drugačna pravila, kot na primer: ne šteje kot prihodek "mišljen je davčni prihodek kot povečanje davčne osnove davka iz dejavnosti" odtujitev nepremičnine (prenos v gospodinjstvo, če je bila nepremićnina prenešena v s.p. ob pričetku opravljanja dejavnosti ali pa po pričetku opravljanja dejavnosti, je pa nabavljena pred pričetkom opravljanja dejavnosti). Pa je spet zapleteno!!

Na poenostavljenem primeru: (ker kupuje nepremičnino s.p. ni pomemben datum pričetka opravljanja dejavnosti):
- nabavna vrednost nepremičnine v letu 2010 = 100.000
- amortizacija nepremičnine, če upoštevava, da se boste upokojili čez 20 let = 100.000 X 3% stopnja amortizacije X 20 let = 60.000
- knjigovodska vrednost nepremičnine čez 20 let = 40.000 (100.000 - 60.000)
- tržna vrednost nepremičnine čez 20 let (to je vrednost za katero bi lahko prodali nepremičnino ob prenehanju dejavnosti) = 50.000
- razlika, ki povečuje davčno osnovo v letu odtujitve (prenosa v gospodinjstvo) = 50.000 - 40.000 = 10.000

Rrazlika je vključena v vaš dobiček iz dejavnosti:
- dobiček v letu odtujitve = 4.000
- povečanje davčne osnove = 10.000
= skupaj davčna osnova pred olajšavami = 14.000
- zmanjšanje za splošno olajšavo (upoštevajmo leto 2010) = 3.100
= osnova za davek iz dejavnosti = 14.000 - 3.100 = 10.900
- dohodnina (lestvica 2010)= "padete" v drugi razred
= 1.204,64 + (27% nad 7.528,89) 910,20 = 2.114,84
To pa pomeni 15%-no efektivno obdavčitev (2.114,84 : 14.000).

V primeru, da bo tržna vrednost nepremičnine ob zapiranju dejavnosti manjša od knjigovodske vrednosti, pa ni nobenih davčnih posledic!

lp

[joze.m.mlakar]

Slovan, mislim da sedaj razumem. Najlepsa hvala za razlago!

LP,
Joc.