Dohodnina od najemnine

[Naty73]

Prosim za pomoč.
Podjetje vzame v najem lokal od fizične osebe. Vem, da mora pri izplačilu najemnine obračunati akontacijo dohodnine. Vendar je v pogodbi dogovorjeno takole:
''mesečna najemnina znaša 800 €, vendar podjetje plačuje lastniku 400 €, ostalih 400 € pa se poračuna z vlaganji, ki jih je podjetje izvedlo v ta lokal (komplet prenova)''

ali dohodnino obračunam od 800 € ali samo od 400 €, kolikor dejansko izplača podjetje?

[TITA]

Menim, da je obveznost obračuna najemnine od 800 €, vendar pri izplačilu na trr najemodajalca nakazala le 1/2 neto najemnine. Drugo 1/2 bi zadržala, kot obveznost do najemodajalca. Kajti po izteku najemne pogodbe, najemodajalec je dolžan najemniku plačati vrednost vloženih sredstev ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti, na podlagi računa, ki ste mu ga dolžni izstaviti, in zadržana sredstva bi mogoče zadoščala za poplačilo njegovih obveznosti. To pomeni, da bo najemodajalec na podlagi plačila postal lastnik teh vloženih sredstev. Tako najemodajalec ne bo dosegel dohodka v skladu z določbami 15. člena Zdoh-2. Po poteku najemne pogodbe boste vsa sredstva vlaganja izkazali v svojih poslovnih knjigah kot odhodke, za vrednost zaračunanih vlaganj najemodajalcu, pa prihodke. Če pa po izteku pogodbe o najemu preide poslovna stavba, kateri se je vrednost povečala za vložena sredstva, nazaj v uporabo najemodajalcu in najemnik ne izstavi računa oz. najemodajalcu ne zaračuna vloženih sredstev, temveč neodplačno preidejo v last najemodajalca, velja pravilo, da je najemodajalec tako prejel dohodek v naravi, ki se bo povečal s koeficientom davčnega odtegljaja, če zavezanec - najemodajalec pri izplačevalcu (najemniku) ne bo imel drugega dohodka v denarju ali ta dohodek ne bo zadosten, da bi se od njega lahko odtegnil in plačal davčni odtegljaj od dohodka v naravi.To je moje mnenje. Mogoče še kdo. Lp-TITA

[Naty73]

Hvala Tita, se mi je zdelo da bo tako, bova videle če kdo misli drugače.... imam pa še drug problem...najemno pogodbo je sestavil odvetnik... v njej je bilo zapisano ''višina najemnine'' brez opredelitve ali je bruto ali neto. Seveda so vsismatrali, da je neto, ker jim noben ni povedal, da je potrebno od te najemnine (ker je lastnik fizična oseba) plačati še akontacijo dohodnine. Sedaj imam probleme ko najemojemalcu to dopovedujem. Ali bi moral odvetnik v pogodbi zapisati, kdo nosi stroške dohodnine?
Pa še to: v pogodbi je zapisal, da se najemnina plača za eno leto vnaprej, in sicer ''na roke lastniku''.... ta znesek pa dosega skoraj 5.000 €.... verjetno bi moral biti nakazan na njegov TRR a ne?
Kup problemov imam s to najemnino, ki so jo plačali že 3 mesece nazaj, jaz pa sedaj popravljam napake........

[slovan]

Ne morem se v celoti strinjati s TITO. Dodatna vlaganja, ki jih opravil d.o.o. "za račun" najemodajalca, se sproti poračunavajo z najemnino. To pomeni, da d.o.o. izkazuje terjatev do najemodajalca v višini vlaganj v lokal, ta terjatev pa se zmanjšuje z najemnino. Ali višina pobota zadošča za celotno terjatev v obdobju najema, pa se bo ugotovilo šele, ko bo potekla najemna pogodba.

Kar se dohodnine tiče pa je jasno, da je osnova za dohodnino celotna mesečna najemnina (800€). Če hočete upoštevati znesek, ki je določen za pobot oziroma za povračilo stroškov obnove (400€), potem morate izhajati iz neto zneska. In menim, da bi moralo iz pogodbe nedvoumno izhajati ali je to neto ali bruto znesek. Kdo nosi "stroške" dohodnine sploh ni pomembno, saj je dohodnina vedno osebni davek (najemodajalca). Kolikor dajanje v najem za fiizično osebo ne predstavlja opravljanje dejavnosti, menim, da je plačilo najemnine možno tudi v gotovini (znesek pa tudi ni tako visok, da bi ga bilo potrebno "prijaviti" v skladu z zakonom o preprečevanju pranja denarja.....).

lp

lp

[Naty73]

Ga. Slovan, hvala, zdaj sem si malo skontirala...vse mi gre skupaj, samo tole ne vem kako... lastniku izdam račun za adaptacije in ga knjižim na 120 (ki ga zapiram z delom najemnine), kam pa protikonto za izdani račun????

[Naty73]

zdaj se mi je posvetilo... ko najemnik dobi račun za adaptacijo, tega ne knjiži na neopredmetena sredstva kot vlaganja v tuje nepremičnine, ampak takoj vzpostavi terjatev do lastnika, ki jo zapira z neplačanimi najemninami....in v bistvu ni potreben noben račun lastniku.... ali razmišljam prav?

[slovan]

Najprej je potrebno pogledati pogodbena določila, ki se nanašajo na:
- dodatna vlaganja: vrednost teh vlaganj, poračun teh vlaganj skozi obdobje najema - torej čas v katerem se vlaganja poračunajo z najemninami in način plačila, če pride do prekinitve pogodbe pred potekom obdobja najema. Če je v pogodbi določilo, da najemodajalec "vrača" vlaganja z najemnino, potem (po mojem mnenju) ne moremo teh vlaganj izkazovati med usredstvenimi stroški naložb v tuja opredmetena osnovna sredstva in jih amortizirati (lahko bi jih kot dolgoročne aktivne časovne razmejitve).
- pri poračunavanju nastane (po mojem mnenju) težava, kolikor si je najemnik odbijal vstopni davek - fizična oseba najemodajalec/ do tega odbitka nima pravice (razen, če opravlja dejavnost in je zavezanec za DDV)???

DURS je v letu 2006 izdal pojasnilo: 4236-46/2006-2, v katerem boste našli odgovore na svojo dilemo (naj vas ne moti, da se sklicuje še na stari zakon o dohodnini - vsebina je uporabna tudi v povezavi z veljavnim zakonom).

lp

[Naty73]

Sloven še enkrat hvala... druga dilema na srečo odpade, ker najemnik, še ni registriran za DDV.