PRODAJA NEPREMIČNINE

[mateja15]

Če bi lahko kdo pomagal rešiti ta problem:
V tem tednu smo sklenili kopoprodajno pogodbo z drugo pravno osebo za prodajo parkitnih mest. Stranka je plačala aro že pred parimi meseci v sklopu predpogodbe. Valuta za plačilo ostalega dela kupnine (90%) je šele v avgustu 2010. Zanima me ali izdamo račun že sedaj ali ko se plača kupnina v celoti. Namreč stranka se lahko tudi še premisli in ne izpolni svoje obveznosti. Do plačila celotne kupnine ima kupec nepremičnino v posesti ne pa tudi v lasti. Lasništvo preide šele ob celotnem plačilu kupnine.
Če mi izdamo račun že sedaj pa avtomatično dobimo vhodni DDV, ki je pa kar visok in mi ne bi financirali države za toliko časa.
Zanima me vaše mnenje in ali smo v prekršku pri davčni, če ne izdamo računa?

(ne reči, da bi morali zadevo drugače spljati, ker to vem ampak tko so se zmenili šefi)

[jernejko]

Storitev bo opravljena komaj v letu 2010 zato boste komaj takrat. Zdaj mu izdate avansni račun.

[mateja15]

Hvala!
Avansni račun za ARO je že izdan.
Se pravi se smatra, da bo storitev oz. nakup opravljen takrat, ko bo dejansko prenos lastniške pravice in se ne smarta, da je storitev oz. prodaja blaga opravljena, ko je sestavljena pogodba in predana nepremičnina v posest???
Si pravilno razlagam??

[mateja15]

jernejko ali kdo drug, ki se sozna na to....prosim še ze potrditev oziroma nepotrditev moje zgornje interpretacije.
HVALA

[MG]

Čakte malo. Če vi izdate račun potem nimate vhodnega DDV ampak izhodni in morate DDV plačat in ga ne dobite nazaj.

Kasneje ko izdate račun bolj ugodno za vas. Oziroma račun se izda ob prenosu lastništva.

[jernejko]

Ja, ko bo prodana do takrat pa jo vodite v os. Pa tudi inšpektor nima kaj je mu obrazložite da lahko stranka dejansko odstopi od pogodbe do prenosa.

[mateja15]

MG: ja narobe sem napisala, mislila sem pravilno,...
jernejko: hvala lepa

[slovan]

Mateja, mislim, da ste si že sami odgovorili z manjšim tiskom (velikokrat je pomembnost skrita v malem tisku!).

Celotno transakcijo je potrebno presoditi iz treh različnih "zornih kotov":
- davka na dodano vrednost: Dobava blaga pomeni prenos pravice do razpolaganja z opredmetenimi stvarmi kot da bi bil prejemnik lastnik (1. odstavek 6. člena Zakona o DDV); b. točka 2. odstavka istega člena: dejanska izročitev blaga na podlagi pogodbe o najemu blaga za določeno obodbje ali o prodaji blaga z odloženim plačilom, ki določa, da se ob normalnem teku dogodkov lastništvo prenese najpozneje ob plačilu zadnjega obroka !! (to se sicer bolj nanaša npr. na leasing pogodbe, ampak je podobno vašemu primeru). Iz tega lahko sklepamo, da je obveznost obračuna DDV-ja nastala, ko je bil pravnoveljavno sklenjen posel, to pa je s podpisom pogodbe obeh pogodbenih strank.

- kdaj upoštevati-pripoznati prihodke iz te transakcije: Prihodki od prodaje se izkazujejo, če so izpolnjeni tile pogoje (SRS 18.11.):
- podjetje prenese na kupca pomembna tveganja in koristi, ki izhajajo iz lastništva: z izročitvijo sredstva/predmeta pogodbe ste na kupca prenesli tako gospodarske koristi kot tudi tveganja----- ;
- podjetje ne sodeluje pri poslovodenju niti toliko, koliko je običajno zatadi lastništva, niti dejansko ne odloča o prodanih proizvodih:... od predaje sredstva oziroma kot pravite predaje v posest in razpolaganje ne odločate več o teh proizvodih;
- znesek prihodkov je mogoče zanesljivo oceniti /znesek je znan iz pogodbe;
- verjetno je, da bodo gospodarske koristi, povezane s poslom, pritekale v podjetje (v tem trenutku za vas obstoja verjetnost in niste seznanjeni s tem, da vam kupec ne bi poravnal celotne kupnine glede na pogodbena določila);
- stroške, ki so nastali ali bodo nastali v zvezi s poslom, je mogoče zanesljivo izmeriti (če gre za osnovno sredstvo, je znana knjigovodska vrednost tega sredstva/neodpisana vrednost oziroma so znani proizvajalni stroški prodanega proizvoda.....).
Iz vidika računovodskih standardov je potrebno odpraviti pripoznanje sredstva (kolikor gre za osnovno sredstvo, tega ne morete več izkazovati med osnovnimi sredstvi, saj ne gre več za lastniško uporabljena sredstva--torej tudi ni več amortizacije itd....

In še, kaj pravi Stvarnopravni zakonik o zemljiško knjižnem dovolilu (dovoljenju za vpis v zemljiško knjigo): je izrecno nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša.... (poglejte več v 23. člen). To pomeni, da samega vpisa v zemljiško knjigo ne morete pogojevati s plačilom celotne kupnine (lahko sicer na drugačen način - npr. da mu izročite original overjeno pogodb šele po plačilu celotne kupnine). V primeru, da kupec razpolaga z originalom pogodbe, kjer so notarsko overjeni podpisi, ta lahko vloži zahtevo za vpis v zemljiško knjigo in te vaše prepovedi sodišče ne sme (ne more) upoštevati.
Moje stališče: kdaj izdati račun oziroma kdaj odpraviti pripoznanje sredstva oziroma kdaj vključiti v prihodke oziroma odhodke...., se razlikuje od stališč mojih predhodnikov. Ima še kdo mnenje, kako naj mateja ravna v tem primeru?
lp

[febo]

Moje stališče: kdaj izdati račun oziroma kdaj odpraviti pripoznanje sredstva oziroma kdaj vključiti v prihodke oziroma odhodke...., se razlikuje od stališč mojih predhodnikov. Ima še kdo mnenje, kako naj mateja ravna v tem primeru?

Se strinjam s predhodnico, tudi glede drobnega tiska. Kupec je s podpisom pogodbe dobil nepremičnino v rabo. Samo dokončno poplačilo kupnine pa je možno zagotoviti na drugi način, oz. je riziko prodajalca, tako kot je riziko lesing hiše ko proda nepremičnino na lasing.
... In seveda, ta nepremičnina bo v rabi kupca eno leto (do avgusta 2010). Zanima me če boste za ta čas zaračunavali najemnino, ali pa bo raba brezplačna ?!?

LP

[jernejko]

Tu je treba še upoštevat dejstvo, da je stranka plačala Aro. Ara pa ni kupnina. Dokler ne plača kupnine oz., če do datuma ne plača se pogodba razdre. Ara pa ostane prodajalcu.

[slovan]

ARA je predpogoj za sklenitev pogodbe (za resnost posla). Kaj pa se bo z aro dogajalo v "prihodnosti", če ena ali druga stranka ne bosta izpolnile določil pogodbe pa govori Obligacijski zakonik (vračilo are ni samodejno dejanje ampak....).... copy členov, ki se nanašajo na aro:
1. Ara
Vračanje in vštevanja are
64. člen
(1) Če je ob sklenitvi pogodbe ena stranka dala drugi stranki nek znesek denarja ali neko količino drugih nadomestnih stvari v znamenje, da je pogodba sklenjena (ara), se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega.
(2) Pri izpolnitvi pogodbe se mora ara vrniti ali všteti v izpolnitev obveznosti.
(3) Če ni dogovorjeno kaj drugega, ne more stranka, ki je dala aro, odstopiti od pogodbe s tem, da pusti aro drugi stranki; prav tako ne more tega storiti druga stranka s tem, da vrne dvojno aro.
Neizpolnitev pogodbe
65. člen
(1) Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, sme druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.
(2) Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.
(3) Kadar druga stranka zahteva izpolnitev pogodbe, ima vselej tudi pravico do povrnitve škode, ki jo ima zaradi zamude.
(4) Sodišče sme na zahtevo zainteresirane stranke zmanjšati pretirano veliko aro.
Pri delni izpolnitvi obveznosti
66. člen
(1) Pri delni izpolnitvi obveznosti upnik ne sme obdržati are, temveč lahko zahteva bodisi izpolnitev ostanka obveznosti in povrnitev škode zaradi zamude, bodisi povrnitev škode zaradi nepopolne izpolnitve, vendar se v obeh primerih ara všteje v odškodnino.
(2) Če upnik odstopi od pogodbe in vrne tisto, kar je prejel kot delno izpolnitev, lahko izbira med ostalimi zahtevki, ki pripadajo eni stranki, če je pogodba ostala neizpolnjena zaradi razlogov na strani druge stranke.


Če ara pomeni pogoj za sklenitev pogodbe, je v gornjem primeru pogodba sklenjena, pravni posel je realiziran in: nastane obveznost za DDV od celotnega zneska, vštevajo se prihodki v tekoče obdobje, vpis v zemljiško knjigo pa bo izvršen, ko bo stranka v celoti plačala kupnino (seveda, če že zdaj nima pravih dokumentov..).
Kolikor pa bo prišlo do neizpolnitve pogodbe, pa bo prodajalec ravnal kot je to zapisano v OZ: odločil se bo ali bo odstopil od pogodbe (storno računa in storno DDV-ja) in/ali bo ugotovil višino odškodnine zaradi odstopa od pogodbe (najmanj odškodnino za čas uporabe sredstva) ali pa se bo zadovoljil zgolj s prejeto aro kot nadomestilom škode. Ampak to šele takrat, ko bo/ali če bo prišlo do neizpolnjevanja pogodbe..

Ara ni kupnina (celotna), saj je s pogodbo določeno odloženo plačilo (v letu 2010), je pa del, ki se upošteva pri poravnavi obveznosti.
lp