fizična oseba je lastnik nepremičnine, katero odplačuje s kreditom. Ista fizična oseba je tudi lastnik d.o.o., ki odplačuje leasinge za osnovna sredstva. Sedaj bi pa reprogramiral leasinge tako, da vzame novo posojilo pri drugi banki v znesku za poplačilo vseh obveznosti iz leasing pogodb. Z omenjenim zneskom bi poplačal tudi kredit za nepremičnino, hiša bi bila sedaj napisana na njega (na fizično osebo), vendar bi omenjena nepremičnina služila za garancijo oz.napisana bi hipoteka v korist banke do poplačila vseh obveznosti, plačilo obrokov te nepremičnine bi bilo pa iz d.o.o.-ja.
sedaj me pa zanima na kakšen način poknjižim ta dogodek, namreč iz notarskega zapisa bo razvidno, da se pokrivajo stare obveznosti (zapiranje starih leasingov, kreditov,...), ne bi pa rada napačno poknjižila prejeti znesek posojila za plačilo nepremičnine fizične osebe.
ali lahko poknjižim v breme Vlaganja v OOS v tuji lasti, ali na posojilo do fizične osebe, vendar bi bilo tukaj potrebno narediti posojilno pogodbo med d.o.o. in fizično osebo in zaračunati obresti, vendar tega lastnik ne želi narediti, ali obstaja še kakšna druga možnost.
rada bi se izognila napakam in posledično tudi kakšnim kaznim s strani državnih inštitucij.
v bilanci bi vrednost nepremičnine - hipoteke poknjižila tudi na 994/999.
KNJIŽENJE HIPOTEKE
Moderator: Mirko Zbačnik
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
Povzetek vaše zgodbe (če sem jo razumela pravilno??):
- fizična oseba Janez Novak je lastnik nepremičnine. Za nabavo te nepremičnine je Janez najel kredit, ki ga tudi odplačuje;
- d.o.o. (katere lastnik je tudi Janez Novak) ima osnovna sredstva v finančnem najemu. Obveznosti poravnava d.o.o.;
- d.o.o. bo najela nov kredit s katerim bo poplačala vse obveznosti iz finančnega najema ter tudi kredit, ki ga ima Janez Novak.....iz tega poslovnega dogodka nastane terjatev do lastnika-fizične osebe Janez Novak;
- kot garancijo za poplačilo novega kredita je vzpostavljena hipoteka na nepremičnino, ki je last fizične osebe Janez Novak.... kar pomeni, da dana hipoteka ni predmet evidentiranja v poslovnih knjigah d.o.o.-ja, ker pač ni njena last. Smiselno pa je evidentirati dobljeno poroštvo/garancijo s strani lastnika d.o.o. (poroštvo za prejeto posojilo d.o.o. je dal njen lastnik).
Menim, da iz tega naslova ne more nastati pravica na tujih osnovnih sredstvih, temveč le terjatev za poplačilo kredita fizične osebe. Pogoji tega kredita morajo biti najmanj enaki pogojem za prejeto posojilo od banke. Kolikor tega ne boste naredili, je del odhodkov za obresti davčno nepriznan odhodek, davčni organ vam pa lahko kredit "preoblikuje" v prikrito izplačilo dobička (poglejte zakon o dohodnini....).
Pravica na tujih osnovnih sredstvih nastane samo v primeru, ko bi bila sklenjena najemna pogodba med fizično osebo in d.o.o.-jem za konkretno nepremičnino (seveda pod pogojem, da d.o.o. to nepremičnino dejansko uporablja za poslovne namene). Pri tem pa seveda ne smete pozabiti na obveznosti, ki izhajajo iz Zakona o dohodnini (dohodki iz dajanja v najem nepremičnin...).
Presodite dobljeno posojilo z garancijo/poroštvom lastnika še z vidika zakona o davku od dohodkov pravnih oseb:
32. člen
(obresti od presežka posojil)
(1) Kot odhodek se ne priznajo obresti od posojil, razen pri posojilojemalcih bankah in zavarovalnicah, ki so prejeta od delničarja oziroma družbenika, ki ima kadarkoli v davčnem obdobju neposredno ali posredno v lasti najmanj 25 % delnic ali deležev v kapitalu ali glasovalnih pravic v zavezancu, če kadarkoli v davčnem obdobju ta posojila presegajo štirikratnik zneska deleža tega delničarja oziroma družbenika v kapitalu zavezanca (v nadaljnjem besedilu: presežek posojil), ugotovljene glede na znesek in obdobje trajanja presežka posojil v davčnem obdobju, razen če zavezanec dokaže, da bi presežek posojil lahko dobil od posojilodajalca, ki je nepovezana oseba.
(2) Za posojila delničarja oziroma družbenika po prvem odstavku tega člena se štejejo tudi posojila tretjih oseb, vključno s posojili bank, za katera jamči ta delničar oziroma družbenik, oziroma če so posojila pridobljena v zvezi z depozitom tega delničarja oziroma družbenika v tej osebi oziroma banki.
lp
- fizična oseba Janez Novak je lastnik nepremičnine. Za nabavo te nepremičnine je Janez najel kredit, ki ga tudi odplačuje;
- d.o.o. (katere lastnik je tudi Janez Novak) ima osnovna sredstva v finančnem najemu. Obveznosti poravnava d.o.o.;
- d.o.o. bo najela nov kredit s katerim bo poplačala vse obveznosti iz finančnega najema ter tudi kredit, ki ga ima Janez Novak.....iz tega poslovnega dogodka nastane terjatev do lastnika-fizične osebe Janez Novak;
- kot garancijo za poplačilo novega kredita je vzpostavljena hipoteka na nepremičnino, ki je last fizične osebe Janez Novak.... kar pomeni, da dana hipoteka ni predmet evidentiranja v poslovnih knjigah d.o.o.-ja, ker pač ni njena last. Smiselno pa je evidentirati dobljeno poroštvo/garancijo s strani lastnika d.o.o. (poroštvo za prejeto posojilo d.o.o. je dal njen lastnik).
Menim, da iz tega naslova ne more nastati pravica na tujih osnovnih sredstvih, temveč le terjatev za poplačilo kredita fizične osebe. Pogoji tega kredita morajo biti najmanj enaki pogojem za prejeto posojilo od banke. Kolikor tega ne boste naredili, je del odhodkov za obresti davčno nepriznan odhodek, davčni organ vam pa lahko kredit "preoblikuje" v prikrito izplačilo dobička (poglejte zakon o dohodnini....).
Pravica na tujih osnovnih sredstvih nastane samo v primeru, ko bi bila sklenjena najemna pogodba med fizično osebo in d.o.o.-jem za konkretno nepremičnino (seveda pod pogojem, da d.o.o. to nepremičnino dejansko uporablja za poslovne namene). Pri tem pa seveda ne smete pozabiti na obveznosti, ki izhajajo iz Zakona o dohodnini (dohodki iz dajanja v najem nepremičnin...).
Presodite dobljeno posojilo z garancijo/poroštvom lastnika še z vidika zakona o davku od dohodkov pravnih oseb:
32. člen
(obresti od presežka posojil)
(1) Kot odhodek se ne priznajo obresti od posojil, razen pri posojilojemalcih bankah in zavarovalnicah, ki so prejeta od delničarja oziroma družbenika, ki ima kadarkoli v davčnem obdobju neposredno ali posredno v lasti najmanj 25 % delnic ali deležev v kapitalu ali glasovalnih pravic v zavezancu, če kadarkoli v davčnem obdobju ta posojila presegajo štirikratnik zneska deleža tega delničarja oziroma družbenika v kapitalu zavezanca (v nadaljnjem besedilu: presežek posojil), ugotovljene glede na znesek in obdobje trajanja presežka posojil v davčnem obdobju, razen če zavezanec dokaže, da bi presežek posojil lahko dobil od posojilodajalca, ki je nepovezana oseba.
(2) Za posojila delničarja oziroma družbenika po prvem odstavku tega člena se štejejo tudi posojila tretjih oseb, vključno s posojili bank, za katera jamči ta delničar oziroma družbenik, oziroma če so posojila pridobljena v zvezi z depozitom tega delničarja oziroma družbenika v tej osebi oziroma banki.
lp
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
Hvala Slovan za tako izčrpen odgovor.
pravilno ste razumela vse, samo v drugi alineji je zadeva sledeča :
"- d.o.o. (katere lastnik je tudi Janez Novak) ima osnovna sredstva v finančnem najemu. Obveznosti poravnava d.o.o.; " d.o.o. nima te nepremičnine v finančnem najemu od fizične osebe, v tem primeru, bi d.o.o. poravnaval obveznosti fizične osebe, fizična oseba bi pa v ta namen zastavila svojo nepremičnino kot hipoteko do poplačila vseh obveznosti .
torej je najbolj smiselno, da za omenjeni znesek, katerega fizična oseba zastavi v obliki hipoteke na nepremičnino, naredijo posojilno pogodbo med d.o.o.-jem in fizično osebo ter upoštevajo Pravilnik o priznani obrestni meri, in je sestavljena iz variabilnega dela priznane obrestne mere za mesec v katerem bo dano posojilo, pribitka zaradi ročnosti in pribitka zaradi kreditne ocene fizične osebe.
Obrazložitev sem povzela iz DURS-ovega pojasnila 4200-102/2007 z dne 19. november 2007.
pravilno ste razumela vse, samo v drugi alineji je zadeva sledeča :
"- d.o.o. (katere lastnik je tudi Janez Novak) ima osnovna sredstva v finančnem najemu. Obveznosti poravnava d.o.o.; " d.o.o. nima te nepremičnine v finančnem najemu od fizične osebe, v tem primeru, bi d.o.o. poravnaval obveznosti fizične osebe, fizična oseba bi pa v ta namen zastavila svojo nepremičnino kot hipoteko do poplačila vseh obveznosti .
torej je najbolj smiselno, da za omenjeni znesek, katerega fizična oseba zastavi v obliki hipoteke na nepremičnino, naredijo posojilno pogodbo med d.o.o.-jem in fizično osebo ter upoštevajo Pravilnik o priznani obrestni meri, in je sestavljena iz variabilnega dela priznane obrestne mere za mesec v katerem bo dano posojilo, pribitka zaradi ročnosti in pribitka zaradi kreditne ocene fizične osebe.
Obrazložitev sem povzela iz DURS-ovega pojasnila 4200-102/2007 z dne 19. november 2007.
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
Razumela sem, da ima d.o.o. osnovna sredstva NE NEPREMIČNINO v finančnem najemu in bo te obveznosti poravnalo z najemom novega posojila (bo pa hkrati poravnalo tudi finančne obveznosti fizične osebe, ki je hkrati lastnik d.o.o.-ja). V celotni povezavi je njegova nepremičnina omenjena zgolj zaradi tega, ker finančno obveznost fizične osebe poravna d..o.o. in ker je kasneje predmet garancije za prejeto posojilo d.o.o.-ja.Ribicaa napisal/-a:pravilno ste razumela vse, samo v drugi alineji je zadeva sledeča :
"- d.o.o. (katere lastnik je tudi Janez Novak) ima osnovna sredstva v finančnem najemu. Obveznosti poravnava d.o.o.; " d.o.o. nima te nepremičnine v finančnem najemu od fizične osebe, v tem primeru, bi d.o.o. poravnaval obveznosti fizične osebe, fizična oseba bi pa v ta namen zastavila svojo nepremičnino kot hipoteko do poplačila vseh obveznosti .
Posojilna pogodba mora med pogoji upoštevati obrestno mero, rok vračila itd. iz osnovne pogodbe, ki jo je d.o.o. sklenil z banko. To pa zato, ker je terjatev do lastnika/fizične osebe nastala ob odobritvi/nakazilu drugega kredita (gre za denarni tok novo posojilo - odplačilo starega posojila fizične osebe, ne pa za znesek hipoteka na nepremičnini fizične osebe). Kolikor pa so ti pogoji boljši od obrestne mere med povezanimi osebami, pa je potrebno upoštevati te pravilnik ali pa "popravljati" davčno bilanco.
Primer:
- obveznosti iz finančnega najema so 100 enot;
- odobreno posojilo (novo) je 150 enot;
- odplačilo posojila fizične osebe je 50 enot in teh 50 enot predstavlja terjatev do fizične osebe;
- hipoteka na nepremičnini je v tem primeru 150 enot (predpostavljam, da je tako, saj dvomim, da bi kreditodajalec vzpostavil hipoteko npr. za samo 50 enot, preostali znesek pa bi bil brez garancije!!). Ker pa ne poznam celotne vsebine (tudi notarskega zapisa ne), lahko glede na vaše podajanje sklepam tako kot sem zapisala.
lp
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
torej, napisali bomo posojilno pogodbo med d.o.o.-jem in fizično osebo s pogoji, kot jih je d.o.o. prejel od banke. ali lahko mi pogodbo podaljšamo na daljše časovno obdobje kot je prejeto s strani banke (npr. banka odobri posojilo za 10 let, mi bi med d.o.o. in fizično osebno sklenili pogodbo za 20 let).
kaj pa naredimo v primeru, da fizična oseba potem ne plačuje oz. nakazuje posojila po anuitetne načrtu na d.o.o., kaj lahko v tem primeru davčni organ stori (sankcija za pravno osebo in fizično osebo -> bonitete, DDPO,...)
kaj pa naredimo v primeru, da fizična oseba potem ne plačuje oz. nakazuje posojila po anuitetne načrtu na d.o.o., kaj lahko v tem primeru davčni organ stori (sankcija za pravno osebo in fizično osebo -> bonitete, DDPO,...)
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
Menim, da je rok vračila kredita fizični osebi enak roku vračila kredita banki.
Zakonodaja, ki se nanaša na ta primer:
74. člen Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb
(dohodki, podobni dividendam)
Za dohodke, podobne dividendam, se štejejo:
7. prikrito izplačilo dobička, ki se opravi osebi, ki ima neposredno ali posredno v lasti najmanj
25 % vrednosti ali števila delnic ali deležev v kapitalu, upravljanju ali nadzoru izplačevalca ali obvladuje izplačevalca na podlagi pogodbe ali na način, ki se razlikuje od razmerij med nepovezanimi osebami. Za prikrito izplačilo dobička se šteje vsako nadomestilo, ki ga zagotovi izplačevalec osebi iz prejšnjega stavka, zlasti zagotovitev vseh oblik sredstev in opravljanje storitev, vključno z odpustom dolga, brez plačila ali po ceni, ki je nižja od primerljive tržne cene iz 16. in 17. člena tega zakona, ali plačila za nakup vseh oblik sredstev in storitev po ceni, ki je višja od primerljive tržne cene iz 16. in 17. člena tega zakona, ali plačila za sredstva in storitve, če sredstva niso bila prevzeta ali storitve niso bile opravljene. Za prikrito izplačilo dobička se štejejo tudi obresti na posojila, dana po nižji ali prejeta po višji obrestni meri, kot znaša priznana obrestna mera iz 19. člena tega zakona, in obresti od presežka posojil iz 32. člena tega zakona.
90. člen Zakona o dohodnini
(dividende)
(1) Dividende po tem poglavju so dividende in drugi dohodki, doseženi na podlagi lastniškega deleža.
(4) Kot dividende se po tem poglavju obdavčuje tudi:
1. prikrito izplačilo dobička, določeno v zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb;
2. dobiček, ki se razdeli v zvezi z dolžniškimi vrednostnimi papirji, ki zagotavljajo udeležbo v
dobičku plačnika;
3. dohodek, ki ga zavezanec doseže na podlagi delitve dobička, čistega dobička ali prihodkov
investicijskega sklada, ki niso zajeti z 81. členom tega
lp
Fizična oseba je lastnik d.o.o.-ja, zato se "odpust" dolga lahko smatra kot dividendam podoben dohodek, ki se obdavči z dohodnino (25%).Ribicaa napisal/-a:kaj pa naredimo v primeru, da fizična oseba potem ne plačuje oz. nakazuje posojila po anuitetne načrtu na d.o.o., kaj lahko v tem primeru davčni organ stori (sankcija za pravno osebo in fizično osebo -> bonitete, DDPO,...)
Zakonodaja, ki se nanaša na ta primer:
74. člen Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb
(dohodki, podobni dividendam)
Za dohodke, podobne dividendam, se štejejo:
7. prikrito izplačilo dobička, ki se opravi osebi, ki ima neposredno ali posredno v lasti najmanj
25 % vrednosti ali števila delnic ali deležev v kapitalu, upravljanju ali nadzoru izplačevalca ali obvladuje izplačevalca na podlagi pogodbe ali na način, ki se razlikuje od razmerij med nepovezanimi osebami. Za prikrito izplačilo dobička se šteje vsako nadomestilo, ki ga zagotovi izplačevalec osebi iz prejšnjega stavka, zlasti zagotovitev vseh oblik sredstev in opravljanje storitev, vključno z odpustom dolga, brez plačila ali po ceni, ki je nižja od primerljive tržne cene iz 16. in 17. člena tega zakona, ali plačila za nakup vseh oblik sredstev in storitev po ceni, ki je višja od primerljive tržne cene iz 16. in 17. člena tega zakona, ali plačila za sredstva in storitve, če sredstva niso bila prevzeta ali storitve niso bile opravljene. Za prikrito izplačilo dobička se štejejo tudi obresti na posojila, dana po nižji ali prejeta po višji obrestni meri, kot znaša priznana obrestna mera iz 19. člena tega zakona, in obresti od presežka posojil iz 32. člena tega zakona.
90. člen Zakona o dohodnini
(dividende)
(1) Dividende po tem poglavju so dividende in drugi dohodki, doseženi na podlagi lastniškega deleža.
(4) Kot dividende se po tem poglavju obdavčuje tudi:
1. prikrito izplačilo dobička, določeno v zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb;
2. dobiček, ki se razdeli v zvezi z dolžniškimi vrednostnimi papirji, ki zagotavljajo udeležbo v
dobičku plačnika;
3. dohodek, ki ga zavezanec doseže na podlagi delitve dobička, čistega dobička ali prihodkov
investicijskega sklada, ki niso zajeti z 81. členom tega
lp
Re: KNJIŽENJE HIPOTEKE
Slovan, še enkrat nejlepša hvala.
sedaj me zanima še ena zadeva, in sicer, fizična oseba je lastnik nepremičnine (istočasno je fizična oseba tudi lastnik d.o.o.), vendar jo mora še odplačati v znesku npr.1000 enot, vrednost nepremičnine je 1500 enot. banka odobri novo posojilo d.o.o. pod pogojem, da fizična oseba proda nepremičnino pravni osebi (torej d.o.o.), banka da posojilo v vrednosti 1000 enot d.o.o., predvidevam, da bo banka vpisala hipoteko na celotno vrednost nepremičnine (torej 1500 enot).
torej sedaj, pa del, ki me zanima, fizična oseba dejansko proda nepremičnino za 1500 enot, proda jo d.o.o.-ju za vrednost kredita (1000 enot), fizična oseba pa želi po odplačilu celotnega posojila pravne osebe nepremičnino pridobiti nazaj v svojo last. v tem primeru je doo "lastnik" nepremičnine v vrednosti 1500 enot, plačal bo pa posojilo v znesku 1000 enot, po odplačilu pa proda nepremičnino ponovno fizični osebi.
predvidevam, da gre v vrednost nepremičnine znesek 1500 enot, obveznost do fizične osebe tudi v znesku 1500 enot, vendar je potrebno za znesek 1000 enot pripraviti posojilno pogodbo med doo in fizično osebo. ali razmišljam pravilno?
hvala.
sedaj me zanima še ena zadeva, in sicer, fizična oseba je lastnik nepremičnine (istočasno je fizična oseba tudi lastnik d.o.o.), vendar jo mora še odplačati v znesku npr.1000 enot, vrednost nepremičnine je 1500 enot. banka odobri novo posojilo d.o.o. pod pogojem, da fizična oseba proda nepremičnino pravni osebi (torej d.o.o.), banka da posojilo v vrednosti 1000 enot d.o.o., predvidevam, da bo banka vpisala hipoteko na celotno vrednost nepremičnine (torej 1500 enot).
torej sedaj, pa del, ki me zanima, fizična oseba dejansko proda nepremičnino za 1500 enot, proda jo d.o.o.-ju za vrednost kredita (1000 enot), fizična oseba pa želi po odplačilu celotnega posojila pravne osebe nepremičnino pridobiti nazaj v svojo last. v tem primeru je doo "lastnik" nepremičnine v vrednosti 1500 enot, plačal bo pa posojilo v znesku 1000 enot, po odplačilu pa proda nepremičnino ponovno fizični osebi.
predvidevam, da gre v vrednost nepremičnine znesek 1500 enot, obveznost do fizične osebe tudi v znesku 1500 enot, vendar je potrebno za znesek 1000 enot pripraviti posojilno pogodbo med doo in fizično osebo. ali razmišljam pravilno?
hvala.