Vlaganja v nepremičnine v tuji lasti in prenehanje z dejavnostjo - upokojitev

[RafaelKofler]

Pozdravljeni !

S.P. ima z fizično osebo sklenjeno pogodbo o najemu poslovnega prostora. V pogodbi je tudi navedeno, da se za vlaganja v poslovni prostor in opremo lahko poračuna z najemnino. Najemnina se je plačevala v celotnem znesku torej poračuna z najemnino ni bilo. S.P. je v svoji evidenci vlaganja evidentiral kot vlaganja v tuje nepremičnine in jih amortiziral sicer po premajhni amortizacijski stopnji 4%.

Zaradi upokojitve je s.p. prekinil pogodbo o najemu. Vlaganja v tuja osnovna sredstva imajo še neodpisano vrednost. Sedaj pa vprašanje:

Ali lahko celotno neodpisano vrednost amortiziramo in je v celoti priznana kot strošek, ali moramo najemodajalcu izstaviti račun - prodati ?

Že vnaprej najlepša hvala.

[kindler]

Moje mnenje je, da se kot ostala neodpisana vrednost osnovnih sredstev pri zapiranju s.p. samo vpiše v obrazec DDD-DDD (davek od doh.iz dej.) pod zaporedno št. 12.1 kot povečanje davčne osnove. To avtomatsko poveča osnovo za davek in ima enak pomen kot, da bi izstavili račun...knjižili prihodke...itd. Torej račun ni potreben.

[Mirko Zbačnik]

Ko zapirate dejavnost, se obdavči razlika med tržno vrednostjo opreme, objekta in neodpisano vrednostjo. A upošteva se stopnja 10 %,, govorimo o davčni vrednosti objekta. Če je tržna vrednost višja, se od razlike obračuna davek (se vpiše v obrazec). Hkrati pa se ob zapiranju iponi tudi priloga, milim da 14 a.

Sam način plačevanja vlaganj nima bitva. Drugače je doba amortiziranja doba , ki je določena v pogodbi o najemu. Če je ta krajša od 10 let, se upošteva 10 let.

Ko boste delali izkaz uspeha in davčno napoved, izpolnite prilogo 14 a inboste ugotovili davčni učinek.

[slovan]

SRS 2.39. Pravice na nepremičninah in druge podobne pravice, ki se na podlagi tega standarda v računovodskih razvidih pripoznavajo in merijo kot neopredmetena sredstva, se v bilanci stanja izkazujejo v postavki zemljišča in zgradbe.

Pogodbeno določilo o pobotu vlaganj in najemnine, bi morali realizirati v obdobju trajanja pogodbe. Neupoštevanje pogodbenih določil ima za posledico izkazovanje »dvojnih« stroškov/odhodkov: amortizacije neopredmetenih sredstev in najemnine.
Prav tako bi moralo biti v sami pogodbi dogovorjeno kako ovrednotiti preostala vlaganja, če pride do prekinitve pogodbe: povečanje vrednosti poslovnega prostora najemodajalca, ki je nastalo zaradi dodatnega vlaganja v prostor in temu primerno vračilo najemojemalcu ali dana možnost, da najemojemalec odstrani »ta vlaganja«…… seveda je pomembna struktura vlaganj: električna napeljava….(težko jo bo odstraniti); novo okna, vrata… (tudi to bo težko odstraniti, vendar je mogoče takoj ugotoviti kakšna je sedanja vrednost teh sredstev) itd. itd….

Po prekinitvi najemnega pogodbe se vprašamo: ali je mogoče prenesti to pravico na fizično osebo (v gospodinjstvo-menim da ne, saj pravica preneha s prenehanjem pogodbe) in kako jo ovrednotiti. Koliko je vredna ta pravica: neodpisana vrednost ali tržna vrednost.

Skratka dilem je več, v tem konkretnem primeru, pa menim, da je na eni strani potrebno ugotoviti kolikšen del vlaganj še ni pobotan z najemnino; vzpostaviti terjatev do najemodajalca za »preveč plačano /nakazano najemnino – v bistvu za nepobotano najemnino z vlaganji (zakaj: mesečna najemnina bi morala zmanjševati vrednost vlaganj; sam pobot pa ne vpliva na davčne obveznosti najemodajalca). In drugič samo pravilno stanje neodpisane vrednosti predstavlja odhodek s.p.-ja.

lp

[RafaelKofler]

Pozdravljeni !

Najlepša hvala vsem za obrazložitev in če sem prav razumel moramo storiti naslednje:

Ker smo premalo amortizirali le 4% namesto 10% je potrebno za celotno obdobje obračunati pravilno amortizacijo, da pridemo do prave neodpisane vrednosti,

V pogodbi je pobot vlaganja z najemnino naveden le kot opcija, ki pa ni bila uporabljena s.p. je redno poravnaval obveznosti, gre le za to kako ob zapiranju s.p. pravilno tudi z davčne strani odpraviti neodpisano vrednost, da ne bi prišlo do prenosa v gospodinjstvo.
Ker sta najemodajalec-fizična oseba in s.p. povezani osebi menim da bi bilo potrebno za neodpisano vrednost ugotoviti še tržno vrednost, kako pa potem poravnati ali v obliki, da najemodajalec vrne - nakaže na TRR s.p. znesek tržne vrednost ali da mu s.p. izda račun. Pri vlaganju smo DDV uveljavljali ali potem moramo izdat račun z DDV.
Tukaj ne vemo kako je pravilno, pa vas prosimo še za to mnenje.

Hvala lepa !