Situacija: fizična oseba oddaja stanovanje
Obračun dohodkov za 2005: bojda DURS poslal navodilo, da se poleg najemnine k dohodkom prištejejo še stroški, ki so pisani na naslov najemodajalca (elektrika, voda, vzdrževanje stanovanja, telefon).
Scenarij:
imaš v stanovanju tujca, ki ti plačuje 50.000 SIT/mesečne najemine. Vsak dan kliče v ZDA in mesečni račun za telefon npr. 1.000.000 SIT/mesečno - račun plačuje tujec je pa naslovljen na najemodajalca. Podobna zgodba z porabo elektrike, vode, ogrevanjem po števcu, ki je pač odvisna od najemnika.
Najemodajalec ima po tej logiki samo iz naslova stoškov telefona najemnika 12.000.000 letno "dohodka"????? Naj mi prosim nekdo razloži ali računovdje ne razumejo navodila DURSa ali DURS adijo zdrava pamet?????
DURS medicinski fenomen????
Moderator: Mirko Zbačnik
Stroški sigurno niso del najemnine, lahko pa kot del najemnine smatrajo redne naročnine, ki so vezane na naročniško razmerje in so neodvisne od porabe( RTV prispevek, priklopne moči elektrike, kabelska naročnina, telefonska naročnina, priključnine za vodo, ogrevanje,...)
Če je najemnina 50k SIT in se nekako ne ujema s tržno najemnino, potem vam verjetno lahko naredijo revizijo prijavljenih podatkov....
LP
A
Če je najemnina 50k SIT in se nekako ne ujema s tržno najemnino, potem vam verjetno lahko naredijo revizijo prijavljenih podatkov....
LP
A
Sicer ni bistveno za razpravo, a najemnina se v popolnosti in še preveč ujema s tržno najemnino, ker je najemnik pravna oseba.
Ostaja vprašanje kako je s obravnavo rednih naročnin - beseda LAHKO še vedno pušča možnost za SE in SE NE obračunajo in strašno se mi zdi, da računovodje ne dobijo enoveljavnih pravil na temo, ki ni tako abstraktna, da bi lahko dopuščala x možnih interpretacij.
Dejstvo pa torej obstaja, da je računovodski servis s prijavo stroškovnih postavk (poraba vode, el., telefona) v prihodke za dohodnino najemodajalca naredil večjo napako, ki jo je verjetno dolžan sam popravljati. Ob tem je šel servis še plačevati akontacijo dohodnine za plačane račune.
65. člen
(dohodek iz oddajanja premoženja v najem)
(1) Dohodek iz oddajanja premoženja v najem po tem poglavju zakona je dohodek, dosežen z oddajanjem nepremičnin in premičnin (v nadaljnjem besedilu: premoženja) v najem.
(2) Za oddajanje premoženja v najem po prvem odstavku tega člena se šteje:
1. vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;
2. drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.
(3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
2. premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke, ki ne predstavljajo dohodka iz 1. točke tega odstavka.
66. člen
(oprostitev)
Dohodnine se ne plačuje od:
1. dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
2. materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
3. dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
4. dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 10.000 tolarjev.
67. člen
(davčna osnova)
(1) Davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje najemodajalec. Davčna osnova se ne zmanjša za stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča.
(2) Kadar zavezanec, ki dosega dohodek z oddajanjem premoženja v najem, ne uveljavlja stroškov po prvem odstavku tega člena, lahko uveljavlja normirane stroške v višini 20% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.
(3) Ne glede na določbe prvega in drugega odstavka tega člena je davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.
(4) Davčna osnova se pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje stroške po prvem in drugem odstavku tega člena.
Ostaja vprašanje kako je s obravnavo rednih naročnin - beseda LAHKO še vedno pušča možnost za SE in SE NE obračunajo in strašno se mi zdi, da računovodje ne dobijo enoveljavnih pravil na temo, ki ni tako abstraktna, da bi lahko dopuščala x možnih interpretacij.
Dejstvo pa torej obstaja, da je računovodski servis s prijavo stroškovnih postavk (poraba vode, el., telefona) v prihodke za dohodnino najemodajalca naredil večjo napako, ki jo je verjetno dolžan sam popravljati. Ob tem je šel servis še plačevati akontacijo dohodnine za plačane račune.
--------------------------------------------------------4.1. Dohodek iz oddajanja premoženja v najemajnos napisal/-a:Stroški sigurno niso del najemnine, lahko pa kot del najemnine smatrajo redne naročnine, ki so vezane na naročniško razmerje in so neodvisne od porabe( RTV prispevek, priklopne moči elektrike, kabelska naročnina, telefonska naročnina, priključnine za vodo, ogrevanje,...)
Če je najemnina 50k SIT in se nekako ne ujema s tržno najemnino, potem vam verjetno lahko naredijo revizijo prijavljenih podatkov....
LP
A
65. člen
(dohodek iz oddajanja premoženja v najem)
(1) Dohodek iz oddajanja premoženja v najem po tem poglavju zakona je dohodek, dosežen z oddajanjem nepremičnin in premičnin (v nadaljnjem besedilu: premoženja) v najem.
(2) Za oddajanje premoženja v najem po prvem odstavku tega člena se šteje:
1. vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;
2. drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.
(3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
2. premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke, ki ne predstavljajo dohodka iz 1. točke tega odstavka.
66. člen
(oprostitev)
Dohodnine se ne plačuje od:
1. dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
2. materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
3. dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
4. dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 10.000 tolarjev.
67. člen
(davčna osnova)
(1) Davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje najemodajalec. Davčna osnova se ne zmanjša za stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča.
(2) Kadar zavezanec, ki dosega dohodek z oddajanjem premoženja v najem, ne uveljavlja stroškov po prvem odstavku tega člena, lahko uveljavlja normirane stroške v višini 20% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.
(3) Ne glede na določbe prvega in drugega odstavka tega člena je davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.
(4) Davčna osnova se pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje stroške po prvem in drugem odstavku tega člena.
Zadnjič spremenil Jan Grilc, dne 13 Feb 2006, 18:56, skupaj popravljeno 1 krat.
Mi smo imeli s fizičnimi osebami običajno sklenjeno pogodbo, kjer so bili v znesek najemnine vključenimi tudi vsi tekoči stroški.
Tudi meni se ni zdelo logično, da se ti stroški vključijo v davčno osnovo. Klicala sem več davčnih svetovalcev in vsi so mi zagotovili, da je potrebno tako narediti. To je bilo še po starem Zakonu o dohodnini, v novega pa se nisem poglabljala.
LP
Tudi meni se ni zdelo logično, da se ti stroški vključijo v davčno osnovo. Klicala sem več davčnih svetovalcev in vsi so mi zagotovili, da je potrebno tako narediti. To je bilo še po starem Zakonu o dohodnini, v novega pa se nisem poglabljala.
LP
Pri tej zadeve je prvo treba določiti kaj so obratovalni stroški.
Obratovalni stroški so tisti stroški, ki bi nastali tudi če bi bilo stanovanje prazno in pomeni vzdrževanje funkcionalnosti nepreminčnine.
- skupni stroški bloka + redno vzrževanje
- ogravanje
- naročnina za telefon ( brez impulzov )
- električni priključek ( brez porabe )
- vodni priključek ( brez porabe )
- telefonski priključek ( brez impulzov )
- RTV naročnina
To so namreč stroški, ki bi jih imel lastnik z nepremičnino če jo ne bi oddajal in pomeni povrnitev teh stroškov njegov prihodek.
Torej če so v najemnino vključeni ti stroški = najemnina prihodek
Če ti stroški niso vključeni v najemnino = prihodek=stroški + najemnina
Pri logiki, da obratovlni stroški niso prihodek bi lahko rekli tudi, da amortizacija zgradbe ni prihodek in bi se odštevala od najmnine. Pa ni tako.
Vse kar se tiče porabe ( voda, elektrika, telefon, internet,....... ) pa je osebna poraba tistega, ki neprimičnino uporablja in torej ni prihodek lastnika.
Pozdrav vsem,
MG
Obratovalni stroški so tisti stroški, ki bi nastali tudi če bi bilo stanovanje prazno in pomeni vzdrževanje funkcionalnosti nepreminčnine.
- skupni stroški bloka + redno vzrževanje
- ogravanje
- naročnina za telefon ( brez impulzov )
- električni priključek ( brez porabe )
- vodni priključek ( brez porabe )
- telefonski priključek ( brez impulzov )
- RTV naročnina
To so namreč stroški, ki bi jih imel lastnik z nepremičnino če jo ne bi oddajal in pomeni povrnitev teh stroškov njegov prihodek.
Torej če so v najemnino vključeni ti stroški = najemnina prihodek
Če ti stroški niso vključeni v najemnino = prihodek=stroški + najemnina
Pri logiki, da obratovlni stroški niso prihodek bi lahko rekli tudi, da amortizacija zgradbe ni prihodek in bi se odštevala od najmnine. Pa ni tako.
Vse kar se tiče porabe ( voda, elektrika, telefon, internet,....... ) pa je osebna poraba tistega, ki neprimičnino uporablja in torej ni prihodek lastnika.
Pozdrav vsem,
MG
Imam samo še eno vprašanje/prošnjo! Računovodski servisi se pri obračunu "stroškov - porabe" za dohodnino najemodajalcu sklicujejo na neko navodilo s strani Dursa, ki naj bi zahtevalo tovrstno obravnavo.
Zanima me ali ima kdo link ali datoteko s tem navodilom. Če je res tovrstno navodilo izdal DURS je hudirjevo nejasno ali celo v neskladju z zakonom:
3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
Če tovrstno navodilo obstaja me resnično zanima kdo ga je izdal in prosim za to informacijo.
Hvala
Zanima me ali ima kdo link ali datoteko s tem navodilom. Če je res tovrstno navodilo izdal DURS je hudirjevo nejasno ali celo v neskladju z zakonom:
3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
Če tovrstno navodilo obstaja me resnično zanima kdo ga je izdal in prosim za to informacijo.
Hvala
LOTICA napisal/-a:Hvala, MG, za izčrpno razlago. Potem so na DURSu to napačno razlagali in sem dejansko vzela za davčno osnovo previsok znesek.Bom pa v bodoče ravnala drugače.
LP
Točno, zdaj sem se spomnila, zakaj smo tako obračunavali. Če se računi glasijo na najemodajalca, jih mora on plačati - ker če bi jih knjižili mi, to ne bi bili davčno priznani stroški oz. odhodki, ker se računi ne glasijo na naše podjetje. V tem primeru se vse šteje kot njegov dohodek in se od celotnega zneska plača davek.
Taka je bila razlaga na Zvezi računovodij in enako na DURSu.
Taka je bila razlaga na Zvezi računovodij in enako na DURSu.
"Če se računi glasijo na najemodajalca, jih mora on plačati - ker če bi jih knjižili mi, to ne bi bili davčno priznani stroški oz. odhodki, ker se računi ne glasijo na naše podjetje"
A ni ta računovodska dilema v neskladju z zakonom in pojasnilom, kjer ekspilicitno piše:
"Po 65. členu Zakona o dohodnini - ZDoh-1 (Uradni list RS, št. 17/05 - UPB1) se za dohodek iz oddajanja premoženja v najem šteje tudi dohodek iz oddajanja nepremičnin in premičnin v najem. Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik, in premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke.
Verjetno ne glede na to ali je najemnik pravna ali fizična oseba.
STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1)
http://www.slonep.net/subareas.html?lev ... 1&lev3=122
glej predvsem 91. člen- 8 alineja
Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja stroškov vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja
http://www.gov.si/durs/index.php?lg=sl&f=zzdooo.html
A ni ta računovodska dilema v neskladju z zakonom in pojasnilom, kjer ekspilicitno piše:
"Po 65. členu Zakona o dohodnini - ZDoh-1 (Uradni list RS, št. 17/05 - UPB1) se za dohodek iz oddajanja premoženja v najem šteje tudi dohodek iz oddajanja nepremičnin in premičnin v najem. Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik, in premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke.
Verjetno ne glede na to ali je najemnik pravna ali fizična oseba.
STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1)
http://www.slonep.net/subareas.html?lev ... 1&lev3=122
glej predvsem 91. člen- 8 alineja
Zahtevek za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja stroškov vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja
http://www.gov.si/durs/index.php?lg=sl&f=zzdooo.html
LOTICA napisal/-a:Točno, zdaj sem se spomnila, zakaj smo tako obračunavali. Če se računi glasijo na najemodajalca, jih mora on plačati - ker če bi jih knjižili mi, to ne bi bili davčno priznani stroški oz. odhodki, ker se računi ne glasijo na naše podjetje. V tem primeru se vse šteje kot njegov dohodek in se od celotnega zneska plača davek.
Taka je bila razlaga na Zvezi računovodij in enako na DURSu.