Naložbene nepremičnine - davčna obravnava

[darmi]

Pri novih SRS 2006 se mi postavlja več vprašanj. Začela bom z naložbenimi nepremičninami.
Imamo dve podjetji (d.o.o.), ki sta povezani preko latnika. Eno podjetje ima nepremičnino, ki jo oddaja v najem izključno drugemu (povezanemu) podjetju. Torej je to nepremičnina, ki jo je potrebno premakniti iz opredmetenih osnovnih sredstev na naložbene nepremičnine.
Ker ta nepremičnina od nakupa naprej ni bila prevrednotena (razen z revalorizacijo), jo je lastnik v letošnjem letu sklenil dati na novo oceniti.

Sedaj pa vprašanja:

1. Ali moramo izbrati model prevrednotenja po pošteni vrednosti (tolmačenje v Iksu: pooblaščeni ocenjevalci - na dan vsakokratne bilance stanja)? Moti me "na dan vsakokratne bilance stanja", ker predvidevam, da je predrago, da bi dali objekt vsako leto na novo oceniti. Dobiček, ki pri tem nastane se pripozna preko poslovnih prihodkov in se všteva v davčno osnovo (kto 011/769), izguba pa ni davčno priznana. To je velika razlika od nepremičnin kot opredmetenih osnovnih sredstev, pri katerih se prevrednotenje prizna neposredno v kapitalu kot presežek iz prevrednotenja. Ni prihodkov pa še amortizacija je višja!

2. Ali lahko izberemo model nabavne vrednosti in objekt samo enkratno (na primer za 10 let) na novo ocenimo? Ali je to še model nabavne vrednosti in ali se tudi to prevrednotenje všteva v davčno osnovo? (V kapitalu ni predviden presežek iz prevrednotenja naložbenih nepremičnin!)

3. Ali se lahko na novo oceni objekt samo zato, da se lahko obračuna višjo najmenino (transferne cene !!!) in se v knjigah ne naredi nič - ostane nabavna vrednost taka kot je bila doslej?

Upam, da ni preveč vprašanj in da se je še kdo drug srečal s podobnim problemom oziroma dilemo.

Hvala za vsak odgovor!

[darmi]

Pojasnilo: v tertjem stavku je latnik = lastnik

[slovan]

Področje naložbenih nepremičnin in finančnih naložb je "dočakalo" največ vsebinskih sprememb.
Če je naložbena nepremičnina nepremičnina, posedovana, da bi prinašala najemnino in/ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe, je to po mojem sredstvo, ki ga ne uporabljamo pri opravljanju storitev. Torej, če je naša dejavnost oddajanje nepremičnin v najem, potem te nepremičnine spadajo v osnovna sredstva (lastniško uporabljana nepremičnina) in ne med naložbene nepremičnine.

1. Če ni vaša dejavnost oddajanje nepremičnin in je to dejansko naložbena nepremičnina, lahko uporabite oba modela:

- model nabavne vrednosti - obračunate amortizacijo kot pri osnovnih sredstvih, ki jo izkazujete na kontu 750 - odhodki iz amortizacije naložbenih nepremičnin in v naslednjih obdobjih tega sredstva ne morete okrepiti, saj je okrepitev sredstva pravzaprav ugotovitev njegove poštene vrednosti in ker bi s tem uporabili drug model vrednotenja oziroma bi spremenili prvotno računovodsko usmeritev (če bi to vendarle storili bi morali nepremičnino prenesti med nepremičnine vrednotene po modelu poštene vrednosti, razlika med knjigovodsko vrednostjo in pošteno vrednostjo predstavlja prihodke, konto 780 - torej povečuje davčno osnovo). Pri vrednotenju nepremičnin po modelu nabavne vrednosti uporabljamo SRS 1.

- model poštene vrednosti, ki predpostavlja ugotavljanje vsakokratne poštene vrednosti na dan bilance stanja (torej na koncu leta ne glede na stroške cenitve). Razlike v pošteni vrednosti predstavljajo bodisi odhodke bodisi prihodke. V primeru slabitve naložbene nepremičnine, bo nastopil problem davčnega priznavanja vrednotenja na nižjo vrednost.

2. Če se prevrednoti (okrepi) osnovno sredstvo in se rezultat prevrednotenja izkaže kot presežek iz prevrednotenja, je osnova za amortizacijo višja in s tem davčno priznani odhodki, vendar je potrebno iz presežka iz prevrednotenja prenesti ustrezni del presežka v preneseni poslovni izid (SRS 1.32). Menim, da bo sorazmerni del prenosa presežka iz prevrednotenja potrebno vključiti v davčno bilanco (po starih standardih se je sorazmerni del amortizacije, ki je izhajala iz okrepitve osnovnega sredstva, izkazovala med prihodki. Na ta način je bil izničen učinek povečanega odhodka).

3 objekt, za katerega ste izbrali model vrednotenja nabavne vrednosti lahko ocenite za druge potrebe, torej tudi za namen ugotavljanja osnove za obračun najemnin. V poslovnih knjigah ne spreminjamo vrednosti, saj bi potem izbrali model prevrednotenja in pravzaprav spremenili računovodsko usmeritev, ki se nanaša na vrednotenje osnovnih sredstev.

Lepo pozdravljeni!

[darmi]

Dober dan, Slovan!

Hvala za izčrpen odgovor. Sem potihem upala, da me boste "našli".

Ali sem prav razumela?

1. Če imamo v aktu o ustanovitvi družbe in v sodnem registru navedeno dejavnost 70.20 - Oddajanje lastnih nepremičnin v najem (in to tudi imamo, čeprav to ni glavna dejavnost), potem nepremičnine spadajo v osnovna sredstva in ne med naložbene nepremičnine! To pomeni, da ni premika in delamo tako kot doslej.

2. Davčno gledano: če uporabimo model poštene vrednosti, se tudi po novih standardih lahko izniči učinek povečanega odhodka. Berem tudi tolmačenje v Iksu: "... podjetje se lahko odloči tudi za možnost, da sproti, ko obračunava amortizacijo prevrednotenega osnovnega sredstva, presežek iz prevrednotenja prenaša v preneseni poslovni v velikosti vsakokratne amortizacije prevrednotenega dela opredmetenega osnovnega sredstva ..... in sproti všteva v davčno osnovo". Torej je enostavneje zadržati model nabavne vrednosti.

3. Če damo objekt na novo oceniti, ni nujno, da je ta nova vrednost tudi v poslovnih knjigah (in jo imamo za dokazovanje ugotavljanja primerljive tržne cene pri transakcijah med povezanimi osebami).

Če vse to drži, ste mi zelo olajšali življenje!

Lep vikend!

[slovan]

Pozdravljena!

1. V primeru, da je vaša osnovna dejavnost/glavna dejavnost oddajanje nepremičnin (opravljanje storitev in doseganje prihodkov iz tega naslova) potem je nepremičnina sestavni del osnovnih sredstev. Če pa to ni glavna dejavnost pa se nepremičnina smatra kot naložbena nepremičnina (premik iz osnovnih sredstev na naložbeno nepremičnino). Uporabite model vrrednotenja po nabavni vrednosti in obračunavajte amortizacijo, po vsebini se vam nič ne spremeni (razen konta). Poglejte tudi MRS 40, kjer so primeri naložbenih nepremičnin zelo podrobno prikazani. Mogoče vam bodo olajšali presojo o tem ali je naložbena nepremičnina ali ne.

2. Davčno gledano: če pri osnovnih sredstvih uporabite model prevrednotenja (poštena vrednost) potem se vam večji odhodki izničijo z vključitvijo prenešenega dela v davčno osnovo (s knjiženja na preneseni poslovni izid - SRS 1.32). Kako bomo ta prenos izkazovali v davčni bilanci, pa še počakajmo na Pravilnik za leto 2006. Odgovor: DA

3. Če je vaša računovodska usmeritev za vrednotenje osnovnih sredstev: model nabavne vrednosti, potem cenitev ni potrebno upoštevati v poslovnih knjigah. Četudi bi upoštevali metodo prevrednotenja, bi razlika predstavljala presežek iz prevrednotenja (in vpliv na davčno bilanco pod 2.). Če se odločite za model prevrednotenja na dan 01.01.2006, uporabite podatke iz cenitve. Odgovor: DA

Lep vikend!

[darmi]

Hvala lepa!!!

Lep, sončen vikend tudi vam!

[marijan]

Področje naložbenih nepremičnin in finančnih naložb je "dočakalo" največ vsebinskih sprememb.
Če je naložbena nepremičnina nepremičnina, posedovana, da bi prinašala najemnino in/ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe, je to po mojem sredstvo, ki ga ne uporabljamo pri opravljanju storitev. Torej, če je naša dejavnost oddajanje nepremičnin v najem, potem te nepremičnine spadajo v osnovna sredstva (lastniško uporabljana nepremičnina) in ne med naložbene nepremičnine.

1. Če ni vaša dejavnost oddajanje nepremičnin in je to dejansko naložbena nepremičnina, lahko uporabite oba modela:


Lepo pozdravljeni!

Pozdravljeni !

dvigujem tole temo iz brezna, ker ravno šarim po tem področju in se mi zdi vaša razlaga zanimiva in nekoliko nenavadna. Namreč, večina avtorjev in besedil, ki sem jih do zdaj obdelal govori nekoliko drugače.

Nepremičnine štejejo za naložbene tudi takrat, ko jih dajemo v najem, čeprav je oddajanje naša dejavnost . Povedano drugače, nepremičnine naj bi bile osnovno sredstvo le takrat, ko so zgradbe v podjetju zato, da v njih poteka proizvodnja, da v njih poteka prodaja ali da v njih poteka upravljanje podjetja .

Že sam RS 6.1 govori o tem, da je nepremičnina naložbena, če je posedovana, da bi prinašala najemnino...

Ker sem precej tanek na tem področju vas prosim za komentar, ste mogoče vmes spremenili stališče, ali držite, da je tako, kot ste zapisali ?
Hvala.

lp

[slovan]

Od prvotne razprave (julij 2006) so spremenili stališče tudi drugi, ki so prav tako menili, da v primeru, ko je dajanje v najem glavna dejavnost podjetja (ali pa tudi ne) potem nepremičnina ne spada med naložbene nepremičnine.

Osebno se mi še vedno zdi (ne glede na zavzeto stališče), da je v prikazovanju odhodkov/prihodkov iz tega naslova precej nedoslednosti. Primer: razpolagam z nepremičninami in je moja glavna in edina dejavnost, da te nepremičnine dajem v najem. Če je to moja glavna dejavnost opravljam dejavnost dajanja v najem - storitvena dejavnost in so moji prihodki prihodki od opravljanja storitev (recimo skupina 76) in odhodki v skupini 43. V izkazu poslovnega izida je moj rezultat dobiček/izguba iz poslovanja. Res pa je, da v "njih ne poteka moja proizvodnja, moja prodaja in moje upravljanje podjetja".

Razvrstitev nepremičnin v naložbene neprimičnine "zahteva" izkazovanje odhodkov med drugimi odhodki oziroma prihodkov med drugimi prihodki (skupini 75 in 78), kar se odraža v izkazu poslovnega izida kot sestavni del celotnega dobička/celotne izgube in ne rezultata iz poslovanja. In če "slučajno" oddajate opremljene nepremičnine v najem, ostane oprema med osnovnimi sredstvi, medtem ko je nepremičnina izkazana kot naložbena nepremičnina. In zopet prihaja do različnega "razvrščanja" odhodkov in prihodkov po vsebini.

Skratka g. Marijan od takrat sem "zaradi stroke" spremenila stališče, vendar se sama s seboj še ne strinjam v celoti.

Lep pozdrav!

[marijan]

Razvrstitev nepremičnin v naložbene neprimičnine "zahteva" izkazovanje odhodkov med drugimi odhodki oziroma prihodkov med drugimi prihodki (skupini 75 in 78), kar se odraža v izkazu poslovnega izida kot sestavni del celotnega dobička/celotne izgube in ne rezultata iz poslovanja. In če "slučajno" oddajate opremljene nepremičnine v najem, ostane oprema med osnovnimi sredstvi, medtem ko je nepremičnina izkazana kot naložbena nepremičnina. In zopet prihaja do različnega "razvrščanja" odhodkov in prihodkov po vsebini.

Skratka g. Marijan od takrat sem "zaradi stroke" spremenila stališče, vendar se sama s seboj še ne strinjam v celoti.

Lep pozdrav!

Hvala Slovan za hiter odgovor. Meni pri tem še marsikaj ni jasno. Predvsem to, kar ste sami navedli, oprema v nepremičninah.

Po MRS40 je za opredelitev naložbene nepremičnine bistveno oddajanje in denarni tok, ki ga nepremičnina ustvarja brez naše hkratne neposredne udeležbe. Dobro, to še nekako razumem. Ampak, ob tem bi morali tudi ostale stroške knjižiti podobno, kot amortizacijo. Tudi stroške upravljanja in investicijskega vzdrževanja, ter skoraj vse druge stroške v času, ko recimo nepremičnina nima najemnika .

Sicer, a so samo nepremičnine po novem naložbene, kako je z oddajanjem druge opreme, informacijske recimo..potem, vozil in plovil ? Slednja so pogosto dražja od stanovanja in ne vidim razloga za drugačno obravnavo, kot naložbene nepremičnine.

Hvala in lep pozdrav !

[vesnak]

jaz bi pa samo želela vprašati okoli teh nepremičnin sledeče (čeprav ni ravno naložbena);

pred leti smo pri nakupu nepremičnine imeli srečno roko in smo jo dobili izredno ugodno; potem smo kar nekaj sredstev vložili v adaptacijo in dali potem nepremičnino ovrednotiti sodnemu cenilcu za nepremičnine. razliko med kupljeno nepremičnino in cenitveno vrednostjo smo pred leti poknjižili na 02/95 - to knjižbo imamo extra prikazano, da je razvidno koliko je dejanski nakup nepremičnine in koliko je znašala še razlika do cenitve. od cenitvene razlike obračunavamo amortizacijo, ki jo knjižimo 95/03; skratka na račun "prevrednotenja" ne ustvarjamo nobenih stroškov v bilančnih izkazih niti v davčnih ampak samo zmanjšujemo aktivo/pasivo;

ali se glede tega kaj spremeni v letu 2006 pri izdelavi DDPO?