Lasnika objekta - hiše, skleneta s podjetjem d.o.o., katerega sta tudi oba solastnika, posodbeno pogodbo za[u] [b]neodplačno rabo[/b][/u] dela objekta, ki je fizično ločen od stanovaljskega dela (svoj vhod in sanitarije). Ta del objekta je stanovanjski del in se uporablja kot pisarne za opravljnje dejavnosti. Str. vodovoda in elektrike se ne delijo, jih plačujeta lastnika objekta kot fizični osebi. Tudi najemnina se ne plačuje - ker gre za neodplačno rabo - posodbena pogodba.
Zanima me, katere str. lahko nosi d.o.o. kot izposojevalec? Ali lahko npr. zamenja tla, namesti žaluzije na okna, preuredi sanitarije, prepleska stene, zamenja vrata, okna...? Ali so to davčno priznani poslovni str. in ali se lahko odbija DDV?
Hvala za vaše odgovore, lp
posodbena pogodba
Moderator: Mirko Zbačnik
Zakaj se ne obračuna najemnina. Če bi določili minimalno najemnino bi poleg najemnine lahko obračunali še stroške elektrike, komunale, vode itd.
Glede prenove pa kolikor so nas učili na seminarju lahko d.o.o. plača naprimer vzdrževalna dela kot je pleskanje, brušenje parketa itd.
Menjava oken pa že ne, ker to naj bi šlo na vlaganja v tuja osnovna sredstva in zaradi zamenjave oken je objekt več vreden in se mora poračunati z najemnino.
Glede prenove pa kolikor so nas učili na seminarju lahko d.o.o. plača naprimer vzdrževalna dela kot je pleskanje, brušenje parketa itd.
Menjava oken pa že ne, ker to naj bi šlo na vlaganja v tuja osnovna sredstva in zaradi zamenjave oken je objekt več vreden in se mora poračunati z najemnino.
Odgovor ni preprost, saj gre za poslovni odnos med fizično in pravno osebo, ki sta medsebojno povezani (brez dodatnega vprašanja ali je za stanovanje, ki ga uporablja d.o.o. pridobljena odločba o spremembi namembnosti tega dela zgradbe) in dajeta v brezplačni najem nepremičnino, katere dohodki so obdavčljiv dohodek fizičnih oseb.
Glede na vlaganja je potrebno najprej odgovoriti, kam jih po vsebini uvrstiti: ali gre za dela, ki so potrebna, da objekt ohranja bodoče koristi oziroma v stanju kakršnem jih je d.o.o. prejel od najemodajalca (beljenje zidov, manjša popravila poškodb v dobi uporabe prostora, ki so strošek d.o.o.) ali objekt pridobi na vrednosti oziroma ali vlaganja povečujejo njegove bodoče koristi (zamenjava oken, obnova sanitarij, zamenjava tal...). Če vlaganja povečujejo bodoče koristi objekta, se po SRS smatrajo kot kasnejša vlagaganja v opredmetena osnovna sredstva, oziorma, če je objekt (poslovni prostor) v najemu, kot del neopredmetenih dolgoročnih sredstev, konkretno usredstveni stroški naložb v tuja opredetena osnovna sredstva (to so druga vlaganja, 10%-na stopnja amortizacije, ki davčno priznan odhodek). Ker je "investitor" te obnove d.o.o., ki v teh prostorih opravlja dejavnost, tudi ne more uveljavljati znižane stopnje davka. Je pa po vsebini (seveda ob upoštevanju vseh ostalih predpostavk) odbitni davek v d.o.o.
Z vidika zakona o dohodnini predstavljajo dodatna vlaganja dohodek fizičnih oseb prejet v naravi (nadomestilo v "obliki najemnine"), še posebno zato, ker bo objekt po obnovi pridobil na svoji prvotni vrednosti. ZDoh v 3. in 4. odstavku 15. člena pravi: Za dohodek se šteje vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko, v kateri je izplačan oziroma prejet. Dohodek prejet v naravi (OBNOVA PROSTOROV) se določi na podlagi primerljive tržne cene. In še 16. člen: V primeru transakcij (fizične osebe dajejo v najem d.o.o. prostore, d.o.o. te prostore "za fizične" obnovi) med povezanimi osebami se kot podlaga za ugotovitev dohodka uporabljajo primerljive tržne cene (se dotaknemo tudi vprašanja o brezplačnem najemu). Iz tega se da sklepati, da je vrednost vlaganj v obnovo prostora pravzaprav "prejet" neto dohodek fizičnih oseb, ki se obdavči kot najemnina.
LP
Glede na vlaganja je potrebno najprej odgovoriti, kam jih po vsebini uvrstiti: ali gre za dela, ki so potrebna, da objekt ohranja bodoče koristi oziroma v stanju kakršnem jih je d.o.o. prejel od najemodajalca (beljenje zidov, manjša popravila poškodb v dobi uporabe prostora, ki so strošek d.o.o.) ali objekt pridobi na vrednosti oziroma ali vlaganja povečujejo njegove bodoče koristi (zamenjava oken, obnova sanitarij, zamenjava tal...). Če vlaganja povečujejo bodoče koristi objekta, se po SRS smatrajo kot kasnejša vlagaganja v opredmetena osnovna sredstva, oziorma, če je objekt (poslovni prostor) v najemu, kot del neopredmetenih dolgoročnih sredstev, konkretno usredstveni stroški naložb v tuja opredetena osnovna sredstva (to so druga vlaganja, 10%-na stopnja amortizacije, ki davčno priznan odhodek). Ker je "investitor" te obnove d.o.o., ki v teh prostorih opravlja dejavnost, tudi ne more uveljavljati znižane stopnje davka. Je pa po vsebini (seveda ob upoštevanju vseh ostalih predpostavk) odbitni davek v d.o.o.
Z vidika zakona o dohodnini predstavljajo dodatna vlaganja dohodek fizičnih oseb prejet v naravi (nadomestilo v "obliki najemnine"), še posebno zato, ker bo objekt po obnovi pridobil na svoji prvotni vrednosti. ZDoh v 3. in 4. odstavku 15. člena pravi: Za dohodek se šteje vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko, v kateri je izplačan oziroma prejet. Dohodek prejet v naravi (OBNOVA PROSTOROV) se določi na podlagi primerljive tržne cene. In še 16. člen: V primeru transakcij (fizične osebe dajejo v najem d.o.o. prostore, d.o.o. te prostore "za fizične" obnovi) med povezanimi osebami se kot podlaga za ugotovitev dohodka uporabljajo primerljive tržne cene (se dotaknemo tudi vprašanja o brezplačnem najemu). Iz tega se da sklepati, da je vrednost vlaganj v obnovo prostora pravzaprav "prejet" neto dohodek fizičnih oseb, ki se obdavči kot najemnina.
LP