prodaja novogradnje
Moderator: Mirko Zbačnik
prodaja novogradnje
Zdravo, letos sem do nekako tretje faze zgradil hišo, ki jo sedaj zaradi neljubih dogodkov v družini ne bom/o imeli zase. Kakšne vse davke moram plačati ob prodaji? Parcelo sem kupil letos februarja (z pravnomočnim gradbenim dovoljenjem 14 mio SIT) in imam še nekaj računov za material, za delo nimam računov, ker je bil projekt družinski. Hvala za odgovor, Andrej
Pri prodaji nepremičnine boste morali plačati naslednje davke kot fizična oseba (vprašanje ste postavili v forumu zasebniki-s.p.):
- 2% davek na promet nepremičnin (osnova je prodajna vrednost nepremičnine);
- davek od doseženega dobička od kapitala = razlika med prodajno vrednostjo nepremičnine in "nabavno" vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi (pri vas v letu 2005, vključno z vsemi vlaganji do prodaje).
Kaj se upošteva kot vrednost nepremičnine ob pridobitvi govori 91. člen ZDoh:
91. člen (kopiran samo del, ki se nanaša na nepremičnine)
(vrednost kapitala ob pridobitvi)
(1) V vrednost kapitala ob pridobitvi se všteva nabavna vrednost kapitala, valorizirana v skladu s petim odstavkom tega člena, in stroški, ki so določeni s tem členom.
(2) Za nabavno vrednost kapitala iz prvega odstavka tega člena se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala v času pridobitve. Če kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe, ali če vrednost kapitala v času pridobitve ni razvidna iz pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.
(5) Nabavna vrednost kapitala iz prvega odstavka 86. člena tega zakona se za čas od koledarskega leta pridobitve kapitala do koledarskega leta odsvojitve kapitala uskladi s koeficientom rasti cen življenjskih potrebščin v Sloveniji, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, če je bila odsvojitev izvršena po preteku enega leta od leta pridobitve. Vrednost investicij in stroškov vzdrževanja iz 1. točke šestega odstavka tega člena se za čas od koledarskega leta dokončanja investicije oziroma koledarskega leta nastanka stroškov vzdrževanja do koledarskega leta odsvojitve nepremičnine uskladi s koeficientom rasti cen življenjskih potrebščin v Sloveniji, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, če je bila investicija dokončana oziroma so stroški vzdrževanja nastali vsaj eno koledarsko leto pred odsvojitvijo nepremičnine. Pri določitvi koeficienta rasti cen življenjskih potrebščin se upošteva število mesecev posedovanja kapitala v letu pridobitve in v letu odsvojitve, odvisno od tega, ali je zavezanec kapital posedoval manj kot šest mesecev oziroma več kot šest mesecev v koledarskem letu.
(6) Stroški iz prvega odstavka tega člena so:
1. vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
2. znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
4. stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način.
(7) Provizije iz 3. točke šestega odstavka tega člena se priznavajo v višini dejanskih stroškov, vendar skupaj ne več kot 1% od nabavne vrednosti kapitala ob pridobitvi.
(8) Stroški cenitve iz 4. točke šestega odstavka tega člena se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 45.000 tolarjev.
Ker nimate dokazil - računov za opravljeno delo, praviloma ne morete z računi dokazovati prave vrednosti nepremičnine, ki ste jo zgradili. Menim, da lahko zagotovite pravo vrednost nepremičnine ob pridobitvi, le s cenitvijo nepremičnine na določen dan (glejte 2. odstavek 91. člena in 4. točko 6. odstavka tega člena). V tem primeru je obdavčljiva razlika dobička iz kapitala vrednost= prodajna vrednost - ocenjena vrednost, stopnja davka je 20%. Napoved za odmero davka od dobička iz kapitala vložite v 15 dneh od odsvojitve/prodaje nepremičnine prid avčnem uradu, kjer nepremičnina leži. (Obrazec. DOHKAP štev.5)
Obrazec in pravilnik najdete na tem naslovu:
http://www.uradni-list.si/1/ulonline.js ... dhid=80223
LP
- 2% davek na promet nepremičnin (osnova je prodajna vrednost nepremičnine);
- davek od doseženega dobička od kapitala = razlika med prodajno vrednostjo nepremičnine in "nabavno" vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi (pri vas v letu 2005, vključno z vsemi vlaganji do prodaje).
Kaj se upošteva kot vrednost nepremičnine ob pridobitvi govori 91. člen ZDoh:
91. člen (kopiran samo del, ki se nanaša na nepremičnine)
(vrednost kapitala ob pridobitvi)
(1) V vrednost kapitala ob pridobitvi se všteva nabavna vrednost kapitala, valorizirana v skladu s petim odstavkom tega člena, in stroški, ki so določeni s tem členom.
(2) Za nabavno vrednost kapitala iz prvega odstavka tega člena se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala v času pridobitve. Če kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe, ali če vrednost kapitala v času pridobitve ni razvidna iz pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.
(5) Nabavna vrednost kapitala iz prvega odstavka 86. člena tega zakona se za čas od koledarskega leta pridobitve kapitala do koledarskega leta odsvojitve kapitala uskladi s koeficientom rasti cen življenjskih potrebščin v Sloveniji, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, če je bila odsvojitev izvršena po preteku enega leta od leta pridobitve. Vrednost investicij in stroškov vzdrževanja iz 1. točke šestega odstavka tega člena se za čas od koledarskega leta dokončanja investicije oziroma koledarskega leta nastanka stroškov vzdrževanja do koledarskega leta odsvojitve nepremičnine uskladi s koeficientom rasti cen življenjskih potrebščin v Sloveniji, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, če je bila investicija dokončana oziroma so stroški vzdrževanja nastali vsaj eno koledarsko leto pred odsvojitvijo nepremičnine. Pri določitvi koeficienta rasti cen življenjskih potrebščin se upošteva število mesecev posedovanja kapitala v letu pridobitve in v letu odsvojitve, odvisno od tega, ali je zavezanec kapital posedoval manj kot šest mesecev oziroma več kot šest mesecev v koledarskem letu.
(6) Stroški iz prvega odstavka tega člena so:
1. vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
2. znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;
4. stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način.
(7) Provizije iz 3. točke šestega odstavka tega člena se priznavajo v višini dejanskih stroškov, vendar skupaj ne več kot 1% od nabavne vrednosti kapitala ob pridobitvi.
(8) Stroški cenitve iz 4. točke šestega odstavka tega člena se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 45.000 tolarjev.
Ker nimate dokazil - računov za opravljeno delo, praviloma ne morete z računi dokazovati prave vrednosti nepremičnine, ki ste jo zgradili. Menim, da lahko zagotovite pravo vrednost nepremičnine ob pridobitvi, le s cenitvijo nepremičnine na določen dan (glejte 2. odstavek 91. člena in 4. točko 6. odstavka tega člena). V tem primeru je obdavčljiva razlika dobička iz kapitala vrednost= prodajna vrednost - ocenjena vrednost, stopnja davka je 20%. Napoved za odmero davka od dobička iz kapitala vložite v 15 dneh od odsvojitve/prodaje nepremičnine prid avčnem uradu, kjer nepremičnina leži. (Obrazec. DOHKAP štev.5)
Obrazec in pravilnik najdete na tem naslovu:
http://www.uradni-list.si/1/ulonline.js ... dhid=80223
LP