Stranka želi prodati dve zgradbi (eno že dograjeno, drugo še v gradnji). Knjigovodsko stanje obeh nepremičnin ni realno, ker je stranka kupovala samo material, delo pa ni vračunano (večino dela je opravil sam). Prodajna cena bi bila tako mnogo višja od knjigovodske. Prosim za nasvet, kaj je najbolj pametno storiti, da se bo plačalo čim manj davka na dobiček. Je morda najpametneje na novo ovrednotiti nepremičnini? Ali se davek na dobiček plača samo od razlike med knjižno in prodajno vrednostjo? Ali je kje še kakšna zanka, na katero mora biti stranka pozorna?
Najlepša hvala za odgovore.
Prodaja nepremičnin
Moderator: Mirko Zbačnik
Veliko premalo ste povedali o svojem primeru, da bi lahko tvorno razpravljali.
Se pa postavlja veliko vprašanj:
- ali ste d.o.o. ali s,.p,.
- kaj je vaša dejavnost in v okviru katere dejavnosti gradite zgradbi (???gradbena dejavnost)
- zakaj "investicije v gradnji" ne upoštevate kot gradnjo/izdelavo v podjetju in od tod način ugotavljanja nabavne vrednosti (glej SRS 1.12);
- a sta/bosta zgradbi opredmeteno osnovno sredstvo, naložbena nepremičnina ali gradnja za trg/prodajo. itd. itd.
Ne glede na povedano, prodaja zgradbe vpliva na poslovni izid/davčni izid samo v višini dobička, ki je ustvarjen pri prodaji (prodajna vrednost minus neodpisana-knjigovodska vrednost).
LP
Se pa postavlja veliko vprašanj:
- ali ste d.o.o. ali s,.p,.
- kaj je vaša dejavnost in v okviru katere dejavnosti gradite zgradbi (???gradbena dejavnost)
- zakaj "investicije v gradnji" ne upoštevate kot gradnjo/izdelavo v podjetju in od tod način ugotavljanja nabavne vrednosti (glej SRS 1.12);
- a sta/bosta zgradbi opredmeteno osnovno sredstvo, naložbena nepremičnina ali gradnja za trg/prodajo. itd. itd.
Ne glede na povedano, prodaja zgradbe vpliva na poslovni izid/davčni izid samo v višini dobička, ki je ustvarjen pri prodaji (prodajna vrednost minus neodpisana-knjigovodska vrednost).
LP
Gre za d.o.o., z dejavnostjo turizma. Obe zgradbi sta osnovni sredstvi, ker nista bili mišljeni kot naložbeni nepremičnini in tudi ne kot nepremičnini, namenjeni za trg. Ena je že dana v uporabo, druga pa, kot že rečeno, je še v gradnji. Da bi ju prodala, je stranka začela razmišljati šele pred 14 dnevi. SRS 1.12 si bom pa še pošteno ogledala, pa mi bodo potem verjetno stvari res bolj jasne.
Vsekakor zaenkrat hvala za odgovor, če pa je zdaj lažje bolj konkretno razmišljati, pa bom hvaležna tudi še za dopolnitev odgovora.
Pozdrav, Helena
Vsekakor zaenkrat hvala za odgovor, če pa je zdaj lažje bolj konkretno razmišljati, pa bom hvaležna tudi še za dopolnitev odgovora.
Pozdrav, Helena
Ne bom postavila vprašanja, kako lahko podjetje, ki se ukvarja s turizmom, tudi v "lastni režiji" gradi objekt. Gradnja osnovnega sredstva v podjetju pomeni, da nabavno vrednost osnovnega sredstva tvorijo stroški, ki se nanašajo na njihovo gradnjo (neposredni-direktni) in posredni stroški njegove zgraditve, ki mu jih lahko pripišete. Direktni stroški pa so najmanj: ves material, potreben za gradnjo, neposredno delo in zunanje storitve (podobno kot ugotavljamo lastno ceno proizvoda). Med posredne stroške lahko vključite tudi stroške izposojanja (obresti) za njegovo zgraditev ali usposobitev za uporabo, vendar le tiste, ki so dospele do usposobitve. Na ta način oblikujete nabavno vrednost zgradbe, ki pa seveda ne more biti višja kot bi bila nabavna vrednost od tretje osebe (torej v vrednosti ne more biti dobička).
Ko boste zgradbi prodali, bo prihodek od prodaje predstavljala razlika med knjigovodsko vrednostjo in prodajno ceno (dobiček pri prodaji opredmetenega osnovnega sredstva kot prevrednotovalni poslovni prihodek).
LP
Ko boste zgradbi prodali, bo prihodek od prodaje predstavljala razlika med knjigovodsko vrednostjo in prodajno ceno (dobiček pri prodaji opredmetenega osnovnega sredstva kot prevrednotovalni poslovni prihodek).
LP
Hja, saj tudi sama ne vem, kako zadeva uspe "v lastni režiji", ampak dobili so uporabno dovoljenje za prvo stavbo in to je verjetno dovolj, da jo smejo uporabljati. Sicer je res, da se lastnik sam zelo dobro spozna na gradnjo itd., ampak problemi pri knjiženju vrednosti nepremičnine ostanejo, saj računov za gradbene storitve ni in tega dela vrednosti ne morem poknjižiti (ali morda vendarle obstaja način?). Zato sem razmišljala tudi nekaj o tem, da bi dali nepremičnini oceniti cenilcu, ampak ne vem, če smo s tem kaj pridobili. Bom pa v vrednost nepremičnine z veseljem vtaknila še obresti, ostale stroške, ki so nastali v zvezi z gradnjo, pa sem že tako ali tako izčrpala.
Lp, Helena
Lp, Helena
Način vrednotenja po pripoznanju nepremičnine je odvisen od računovodske usmeritve. Če bi konkretno nepremičnino pred "aktiviranjem" ocenil pooblaščen cenilec in bi to bila vaša nabavna vrednost v poslovnih knjigah, bi bil za zgradbo uporabljen model prevrednotenja. In ker že imate drugo zgradbo med opredmetenimi osnovnimi sredstvi, bi morali tudi zanjo uporabljati isti model vrednotenja.
Sprememba računovodske usmeritve pa v ničemer ne vpliva na vaš pozitiven učinek ob odtujitvi sredstva. Razlika med knjigovodsko vrednostjo in ocenjeno-prevrednoteno vrednostjo predstavlja presežek iz prevrednotenja. Ob odtujitvi sicer prenesete presežek iz prevrednotenja v preneseni poslovni izid (SRS 1.32), kar ne vpliva na tekoči poslovni izid. V davčni bilanci pa morate za ta prenos povečati davčno osnovo.
Gradbena storitev obsega: porabljen material, DELO, druge stroške, ki jih vkalkulira izvajalec in njegov dobiček. Lastna izdelava torej vsebuje tudi vrednost opravljenega dela, ne more pa vključevati morebitnega dobička. In ker navajate, da izvajate obnovo z "lastnimi ljudmi", bi morali vključiti v nabavno vrednost stavbe tudi ta del.
LP
LP
Sprememba računovodske usmeritve pa v ničemer ne vpliva na vaš pozitiven učinek ob odtujitvi sredstva. Razlika med knjigovodsko vrednostjo in ocenjeno-prevrednoteno vrednostjo predstavlja presežek iz prevrednotenja. Ob odtujitvi sicer prenesete presežek iz prevrednotenja v preneseni poslovni izid (SRS 1.32), kar ne vpliva na tekoči poslovni izid. V davčni bilanci pa morate za ta prenos povečati davčno osnovo.
Gradbena storitev obsega: porabljen material, DELO, druge stroške, ki jih vkalkulira izvajalec in njegov dobiček. Lastna izdelava torej vsebuje tudi vrednost opravljenega dela, ne more pa vključevati morebitnega dobička. In ker navajate, da izvajate obnovo z "lastnimi ljudmi", bi morali vključiti v nabavno vrednost stavbe tudi ta del.
LP
LP
V bistvu sestavite "interno knjigovodsko listino" - kot, da bi izdelali obračun opravljenega dela tretji stranki:
- število opravljenih ur tistih delavcev (po nazivih oziroma sestavljenosti dela), ki so izvajali dela;
- vrednost ure po sestavljenosti dela (kvalificiran delavec, nekvalificiran delavec...)
- vrednost lastne storitve.
Protipostavka usredstvenim lastnim storitvam je konto 79 = Usredstveni lastni proizvodi in storitve (pazite, da vrednost ure/cena ure ne bo presegala tržne cene ure posameznega delavca, glede na sestavljenost dela).
LP
- število opravljenih ur tistih delavcev (po nazivih oziroma sestavljenosti dela), ki so izvajali dela;
- vrednost ure po sestavljenosti dela (kvalificiran delavec, nekvalificiran delavec...)
- vrednost lastne storitve.
Protipostavka usredstvenim lastnim storitvam je konto 79 = Usredstveni lastni proizvodi in storitve (pazite, da vrednost ure/cena ure ne bo presegala tržne cene ure posameznega delavca, glede na sestavljenost dela).
LP